香港回歸祖國剛剛20年，樓市剛好又經歷了一次大起大落，從1997年的高峰，急速下跌至2003年的底部，董建華及梁振英先生主導的「八萬五」成為眾矢之的，「自由行」及「孫九招」又成為救市良藥，即使在2008年的金融海嘯的衝擊下，不但能安然渡過，樓市更加一升再升，升至歷史新高位。

不少評論都在估計樓市升浪何時會完結？樓市的周期一向很長，只從20年的時間去看，未能一窺全貌，若果將時光再倒流，97年前一次的樓市高峰是1981年，受惠於70年代香港基建發展，包括地下鐵路，高速公路落成，拉近了新市鎮與市區的距離，私人住宅又容許興建多層大廈，一些船塢及工廠等紛紛改建為住宅，如太古城。但好景不常，隨著香港回歸問題浮現，港人信心大受影響， 觸發移民潮，金融、地產受到嚴重打擊，直到1984年，中英簽署「聯合聲明」，港人信心才能回復，又藉著中國改革開放的巨大機遇，房地產與經濟又再穩步上揚。

再翻看，1981年之前的樓市高峰是1973年，70年代股票市場的發展，令地產商透過上市集資，可用資金大增，但部份發展商過份膨脹，才隨著石油危機股市暴跌，樓市也從高峰回落，不少發展商出現倒閉情況。再倒數下去，60年代初期東南亞排華，南洋資金大量湧港，加上內地持續的移民潮，令需求大增，大型的物業發展陸續出現，直至1965年的銀行擠提，恆生銀行被匯豐銀行收購， 加上中國文化大革命的背景，1967年香港發生暴動，令房地產價格又一次暴跌。

從過往數次香港房地產周期變化來看，每一次上升都是有實質的政治、經濟支持，形勢都是一片大好，但人性不變，貪婪與恐懼總會令樓市推至不合理的高峰。每一次從高峰下滑都是受到政治或經濟突如其來的衝擊，令大家措手不及，所以在樓市的高峰發熱期，樓市可以繼續不合理上升，直至爆煲為止。從來估頂或估底都是吃力不討好的事情，只希望大家從歷史為鑑，投資任何資產 也都量力而為，小心才能駛得萬年船。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘