轉眼間，2014年已踏入7月份，今年已過了一半，筆者借此回顧上半年的樓市情況，及展望下半年的走勢。根據差餉物業估價處的物業售價指數顯示，上半年樓價指數整體樓價由13年12月的245.1，降至14年4月份的244.6，只是下降了0.2％；細單位表現雖然比較好一點，由13年12月份的263.9上升至14年4月份的264.4，上升了約0.2％，但也只是窄幅上落。但若在市場前線了解，情況又不一樣，尤其是踏入5月份後，細單位經過年初牛皮之後，又開始拾級而上，缺盤之聲不絕，以沙田第一城為例，年頭還有一些低層、質素較次級的單位，成交價於300萬元以下；而現在普遍也要330萬元以上，高層連裝修的優質單位，成交價更曾經超過370萬元，這又回復至樓市高峰的價格。
至於換樓市場，一手與二手就出現不同的情況，二手由於業主惜售，除非業主有套現壓力，否則減價幅度有限；但一手市場發展商的存貨則越來越多，政府推出的地皮也陸續有來，故大部份都傾向以二手折讓價來促銷，與以往跟二手有兩成或以上的溢價，可以說有天淵之別。所以，單從政府的統計數字，換樓市場的樓價好像沒有太大跌價，但若以一手新樓計算，樓價跌幅已達20％。
故此，若單從政府的報告指出，似乎完全無法幫助了解，現時物業市場內不同種類樓宇價格的變化。筆者在去年底估計，2014年的樓價會先調整，後平穩的局面，而中小型住宅的表現會比豪宅為佳。但由於受到政府放寬DSD（雙倍厘印費）的措施，令樓價提早完成調整，而且樓價調整幅度亦只是輕微。筆者估計，樓市下半年又會先出現旺市，一手樓繼續以平價吸客，銷情暢旺，也帶動二手成交回升。
不過，筆者不相信樓價會可以在此水平繼續大幅攀升，上車盤受制於買家的財政能力，一輪上升之後，必須回氣，加上加息的恐懼．雖然當今暫緩一下，但難保下一季又作翻炒2015年的加息機會；中高價物業仍然受辣招及按揭難的影響，當累積的購買力在第三季淡消化後，第四季能否持續也是個大疑問。
再者，筆者對近期香港政治生態十份悲觀，泛民跟建制派的水火不容，整個社會越來越分化，政府的施政受到不同勢力的阻撓，香港的未來發展實在令人擔心。在政治不明朗的環境下，加上辣招，樓價繼續上升的動力相信有限。

李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行