市區重建局位於啟德自行發展的住宅項目「煥然壹居」，銷售成績冷淡，首三天只售出49伙，成績可謂慘不忍目睹，市建局多年來都是與發展商合作，自行發展及銷售的項目可謂少之又少。今次由於屬資助房屋項目，唯有自行操刀，雖然項目位置優秀，屬於市區罕有的優質地段，相比房委會發展的居屋，不少屬新界偏遠地區，在樓盤的質素上，本應具有相當優勢。
可惜的是市建局將煥然壹居的定位，放在居屋之上，私樓之下，跟97年代的夾屋接近，居屋申請人收入限制二人家庭是每月49,000元，資產上限為170萬元，煥然壹居申請人的收入限制二人家庭每月為60,000元，資產上限是300萬元；居屋售價由187萬元至326萬元，折扣率為70%，煥然壹居售價由341萬元至663萬元，折扣率由最初80%，及後更改為86％，有資格買居屋人士，相信很少會買煥然壹居。
由售價及申請人資格可見，市建局把其銷售對象，定在沒有資格購買居屋，即收入介乎每月49,000-60,000元的中產夾心階層，這種限制令銷售對象極之有限，再加上這類人士絕對有能力在私人市場購買私樓，在樓市高峰期間，例如去年九月，他們的選擇較少，還會有較大的動力去購買資助房屋，但始終將來把物業出售或出租的話，業主還要補地價，加上過往資助房屋的升值潛力，都比私人樓宇為低，競爭力由此可見。
故此，樓市一旦轉入低潮，這種夾心人士更加傾向購買私樓，當今發展商也推出大量市區新盤，買家的選擇非常多，在選擇過程中，買家最關心當然是樓價。煥然壹居定價在去年九月，正值是樓價最高峰期，現在上車盤細單位普遍已經下跌20%，而市建局只將折扣率由80％改為86%，而售價則不變，當樓價與市場脫節，銷情注定難有起色，如果市建局要起死回生，必須效法發展商提供更多優惠，或者直接大幅下調售價，甚至大刀濶斧將其變回居屋或者取消收入限制，變回私人樓宇項目，夾心定位，注定失敗。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行
