昨天曾特首公佈之施政報告，列出多項的措施，去解決樓巿急升及協助夾心階層置業的問題。其中大部份措施在施政報告發表前，已經被傳媒暴光，整體上驚喜欠奉。不過，就取消境外人士利用購買物業作投資移民之用，巿場普遍認為短期對豪宅物業有所沖擊，事實上，筆者相信此效果純屬短暫，因為利用置業買樓作投資移民，只佔整體樓巿成交的1%，影響極之輕微，雖然國內人士來港買樓的趨勢越來越明顯，即使沒有投資移民的方便，加上國內經濟發展持續，這項趨勢及數量，只會有增無減。 相反，筆者認為、最有效力的，反而是規管發水樓及只准發展商用實用面積計價的措施。當今市場上無論一手樓與二手樓都習慣用建築面積報價，但由於普遍一手新樓的發水程度比二手高，令買家難具體比較兩者的差別，例如剛熱賣的天宇海，一個海景單位3A座18樓C，建築面積 1063每呎$6318，與隔鄰之二手物業海典灣5座高層A，最新的成交價比較，建築面積922呎，每呎$5303，高出19%，如果以實用面積比較，同一個天宇海單位每呎$8810，海典灣每呎$6772，則高出30%，如果以後大家用同一個水平去比較，二手樓的樓價距離拉近，發展商就難以利用發水樓去提高樓價。 最後，最矚目的當然是「先租後賣」的計劃去協助市民上車，此計劃簡單來說，合資格的夾心階層，先繳交市值租金入住房協興建的指定屋苑，最長五年，年入租金不變，在指定的時間內，市民可選擇用市價購買自已租住的單位或市場其他私人屋苑，房協會退回已繳租的金的一半，政府此計劃背後的潛台詞，好像勸大家：「現在樓價太高，不要太急於置業，現在先租先用，五年內，樓市就會有調整，到時才決定」。信不信由你，信的話，就退回一半租金給你。以最長5年計，大約相當樓價的10%，賭不賭，大家就要想清楚。 李峻銘 – 主席及行政總裁 世紀21奇豐物業顧問行