最新一份施政報告涉及不少土地供應及房屋政策，要分析施政報告對未來樓市影響，筆者認為首先要從住宅供應量著眼。按現時施政報告重點提出重建居屋及優化置安心計劃，再配合每年約20,000伙新推出住宅用地，數年後將會為本港每年增加約25,000伙新住宅供應。若與03年停建居屋後每年私樓供應僅10,000伙相比，表面上供應數字增多，但與97年前10年每年約44,931伙住宅供應相比，未來數年的供應還未及97年前6成，故只是糾正過去8年處於極度偏低的情況，不能因此定論未來數年約25,000單位屬供應大增，而事實上供應不多。
事實上，每年約25,000伙住宅供應尚且未能滿足本地住屋需求，加上內地客對於本港一手樓的需求亦進一步增加，有數據指上季內地客佔一手豪宅成交額比率更突破5成，在供求相抵的情況下，相信樓價升幅只會減慢，但不會出現下跌情況。施政報告所推出的土地供應及房屋政策，長遠而言仍有利樓市。
除住宅供應量以外，有關供應單位的面積亦出現變化。自03年以來，每年僅10,000伙的供應就有9,000伙屬大單位及豪宅物業，而在政府新推出「限呎限價」的政策下，未來約20,000伙新推出的私人住宅用地，就只有約6,000-7,000伙為大單位及豪宅，在供應驟減的情況下，換樓單位及豪宅物業呎價將有望上升。
另一邊廂，過往本打算購入細價樓作自住的準買家，現時都會待居屋及置安心計劃的推出，原本打算入市的用家「轉買為租」，租務市場需求上升，有助租金上升，更同時吸引一些投資者「買樓收租」，配合租金上升支持，故細價樓造價不會因用家暫緩入市而下跌。
至於歐債危機屬政治多於經濟事件，故各國只要準備好便能把事情解決，當下定會帶來一些困擾，但應不會做成真正的經濟衰退。另外，金管局見本港樓價再趨平穩發展，並已達到原有穩定樓價的目標，相信會把審批呎度恢復正常水平，而接近年尾銀行會開始為來年的按揭貸款配額而變得積極，相信本港樓市會步入穩定，而交投量亦會回復正常。
而沙田、馬鞍山及西貢三區未來的發展機遇，筆者認為三區樓價仍屬「低水」，加上位處鐵路沿線，定能吸引更多本地及國內買家進駐。另外，來年有較多新盤集中於沙田及馬鞍山區推出，而上述兩區的新盤亦較外區為「低水」，相信會吸引更多外區買家購入這兩區一手樓，料一手交投量比例會增加。此外，每次新盤推出都會帶動同區的二手市場，故預料2012年沙田及馬鞍山區的一手及二手交投量亦會穩步上揚。
而主打豪宅市場的西貢區，過往數月即使進入調整期，該區亦只縮減交投，成交呎價則未見下調。區內備有船位及大花園的豪宅物業，漸漸受到內地客的青睞，相信內地及本地買家會成為區內重要客源。
李峻銘 – 主席及行政總裁 世紀21奇豐物業顧問行