上周文章論及QE3的MBS（按揭抵押證券）似乎對推高本港樓價影響不太，現分析第二項低息政策，筆者認為此項政策無疑就是推高香港樓價的主因。不過，維持至2015年的說法只是一個估計，貝南克解釋低息維持與失業率掛勾，一旦失業率改善，低息的情況就可能有變。所以，如果QE3真的成功令美國的房地產市場反彈，失業率自然下跌，美國的息率就會在2015年前回升，這也是有可能發生的。現在高追入市的買家，屆時就要付出代價了。
其實，筆者一向不太相信美國政府的金融數據，上星期奧巴馬在電視辯論中失利後，其後公布的失業率就意外地下跌至7.8%，創08年金融海嘯後的新低，對其競選連任實為相當有利的數據，能那麼巧合地出現，你又會真的相信嗎？
筆者不是指利率很快便會回升，而是想指出2015年並不是一個「死指標」，故不要盲目相信，大家亦必須居安思危。倘若奧巴馬連任失敗，貝南克的主席位置便隨時不保，由他推出的量化寬鬆政策也可能會改變，連帶低息時代也會隨之結束。
再者，貨幣本身是一項欠債，低息是建基於對債主的信心，相信他有還債的能力。誠然，信心的建立並不容易，但破壞崩潰則可以是一發不可收拾的事情。一旦金融市場對美元失去信心，美國債券的價格自然下跌，息率升勢就更是一發不可收拾。不可不提的，債券的價格在低息環境下，近年升幅也是驚人。
短期內，香港樓市持續上升的機會仍然較大，屯門樓也可以萬元呎價售出，平均呎價7,000-8,000元稱之為「抵買」，市民即使願以付出上述價錢，亦都未必那麼容易可購入單位，買家怕買不到，業主又怕賣了單位之後買不回新單位，結果成交減少了，樓價繼續高企。所謂位高勢危，筆者認為在SSD及金管局不斷收緊按揭的環境下，即使出現「黑天鵝」現象，息率上升令樓價逆轉，但相信香港樓價跌幅也有限。所以，大家在決定入市前，必須有應對樓價跌的心理及財政上的準備，才可以放心入市。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行