上星期美國聯儲局伯南克一聲退市，整個投資市場掀起巨浪，尤其是債市、股市大幅下滑，美國債市短期息率升破2.5厘，港股更跌穿2萬點。
首先分析伯南克的退市大計，他的說法是有前提的，是指美國的經濟情況得到持續改善，退市步伐可緩可急尚未定案，但市場反應過敏。筆者認為今次市場是錯讀伯南克的退市大計，聯儲局會否停止或減少買債乃屬言之尚早，美國真的要改善經濟數據，並不容易，失業率就是其中一項重要指標。伯南克之前已透露，要失業率在6.5%以下才考慮加息，翻查5月份經濟有所改善，職位增多，但失業率反而由7.5%升至7.6%，原因是之前經濟太差，很多人已不再搵工，勞工人口減少，就在3月份再減少了49萬6千人。現在經濟回暖，他們重新投入市場，5月份新增的勞工人口達42萬，比4月份的21萬增加了1倍。此消彼長，美國的失業率要達至6.5％以下，談何容易。
筆者估計短期內，又會有不同的聯儲局官員發表意見，為市場過激的反應降溫。短期來說，這種退市預期，只會令買賣雙方觀望，成交減少，對樓價影響不會太大。相反，香港政府即將宣佈的長遠房屋需求預測，更值得大家關心。根據媒體報導，有關報告預測未來10年會有44萬的單位需求，私人單位佔19萬，公屋佔22萬，居屋佔3萬，當中以私人加上居屋便佔了一半，即每年2.2萬個單位，這個數字與政府一向強調的每年2萬個單位供應接近。
表面上，是能做到單位供求平衡，皆大歡喜。但實際上，長期潛在不少危機。首先，由2013-17年的首5年供應，一定不會有11萬，意味著由2018-22年的後5年，需要補回欠缺的供應。假設首5年平均有1.5萬，即共有7.5萬伙供應，而後5年便有14.5萬，即每年平均有2.9萬的供應。不過在2018年後，利率還會在低水平嗎？利率一旦真的回升，市場還會有2.9萬伙的需求嗎？
還有一點，政府為求達標，不斷在建限呎限量的房屋，即是以上車盤為主，偏偏香港樓宇90%以上已建成樓宇面積為1,000呎以下，市場缺乏的是較大面積的樓宇，在計劃經濟下，政府反應緩慢，資源錯配，並不是新鮮事物，以特區政府的質素，會是例外嗎？
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行