2012-12-20
轉眼間，2012年又差不多完結，2013年很快又會來臨，朋友碰面，最熱門的話題莫過於向筆者問問2013年樓市會點睇？筆者幸運地在2011年底，在大部份行家悲觀的情緒下，仍大膽推測2012年樓價會有10-15%的升幅，結果，樓價升幅比筆者估計的還要高。
至於2013年，市場的樂觀因素依然存在，當中首推必定是低息環境。美國經濟復甦的步伐仍然緩慢，樓價雖
置安心似平實貴 入市宜三思
2012-12-13
房協公布在本月底開始接受在青衣的首個置安心計劃－綠悠雅苑的申請，單位售價介乎240至510萬元，以實用面積計算，平均呎價為6,510元。驟眼看下去，入場費不算高，似乎頗為吸引，但若詳細分析價錢，大家可能得出不一樣的結論。
由於置安心計劃是有轉售限制，故5年內不可自由轉讓，對用家而言問題實不大，反而轉售要支付30%補地價費用。換句話說，實用呎價6,1
辣招有效 言之尚早
2012-12-06
本星期一(12月3日)財爺在立法會指出，政府在10月下旬推出的SSD加強版及BSD後，樓市在11月份成交量減少，炒賣活動也進一步收斂，顯示樓價有回穩，因此認為有關措施實已湊效。的確，住宅市場的交投是大幅減少了5成，豪宅成交更大幅減少了7成以上，不過買樓價在過去兩星期則僅僅回落了1.5%。準確來說，應該是有關措施在2012年11月是有效的。
這
監管15年 專業邁向前
2012-11-29
香港地產代理監管局剛剛在前兩天(11月26日)慶祝成立15周年，其慶典簡單而隆重，政府也派出運輸及房屋局局長張炳良及副局長邱誠武出席，監管局現任及前任委員也大部份出席，當然也少不了業界商會的會長理事，可謂官蓋雲集，星光熠熠。
在過去15年，筆者有幸曾任委員達6年，也通過業界商會，不斷有機會與監管局溝通，也見證其發展過程。誠然，監管局的工作對保
投資陷阱多 跟風易招損失
2012-11-22
加強版SSD及新增的BSD推出三周後，住宅市況繼續淡靜，當中尤以豪宅市場及一手市場情況更甚，成交宗數大幅減少由50％至90％不等。市場預期低息環境仍會維持一段長時間，相信將有大量資金在退出住宅市場後，四處尋找其他具回報的產品作投資，其中一樣資產便是近期熱賣的車位。
表面上，車位的價錢不高且有租金收益，又同樣是「磚頭」之一，與投資住宅的風險相約
辣招效用短暫 副作用影響深遠
2012-11-15
加強版SSD及買家印花稅BSD推出近三周，令住宅樓市冷卻，成交大減，唯樓價仍然是居高不下，破頂成交仍有出現。然而，政策實施以後，內地人付稅成交亦已超過10宗，無論是三、四百萬元的上車盤，又或是三、四千萬元的豪宅亦錄得交投，他們大都是用家，有住屋的需求，故即使付稅也要購入物業。
筆者認為，其實所有行政措施，都有其短暫的結果，故預計即使樓市在未來一、兩
政策風險日增 後市宜慬慎
2012-11-08
自從兩星期前政府推出加強版SSD及針對非永久居民的BSD後，住宅成交量大跌，千萬元以上的二手豪宅成交寥寥可數，中小型上車盤也只錄得零星成交，即使新措施對本地個人買家沒有影響，但仍令絕大部份都採取觀望態度。反而，還有個別國內人士寧願多付15%樓價作稅金，也阻止不了他們的入市決定。
至於業主的取態則較為分歧，除了觀望的業主外，個別業主為求盡快脫手
政府再出招 樓價大跌機會微
2012-11-01
政府最近對樓市再度出招，第一招是延長現有的SSD，加重徵稅的幅度。回顧原來的SSD，措施實施接近兩年，證明了即使趕絕市場上的炒家，但在低息環境及通脹的預期下，物業的價值仍是漲價不停。
究其原因，推出SSD雖然能減少炒家的需求，但也同時降低了炒家貨的供應，在這方面可謂打成平手，對市場僅造成中性的影響。與此同時，措施反令長線投資者及自住的用家惜貨
投資外國房地產 宜選信託基金
2012-10-25
美國推出QE3以每月400億美元購入MBS改善失業，並令美國樓市有望復甦，不少投資者都會認為美國的樓市在經歷過金融海嘯後，已跌至一個十分吸引的水平，值得作出長線投資，不少物業的租金回報率也可高達7-10%。
不過，投資者若是要到美國購入物業投資，會遇上不少問題。首先，這樣購入物業投資，就像是隔山買牛，不了解當地用家的要求，不知道哪區是高尚住宅
QE恐慌症 樓價屢破頂（下）
2012-10-18
上周文章論及QE3的MBS（按揭抵押證券）似乎對推高本港樓價影響不太，現分析第二項低息政策，筆者認為此項政策無疑就是推高香港樓價的主因。不過，維持至2015年的說法只是一個估計，貝南克解釋低息維持與失業率掛勾，一旦失業率改善，低息的情況就可能有變。所以，如果QE3真的成功令美國的房地產市場反彈，失業率自然下跌，美國的息率就會在2015年前回升，這也是有
QE恐慌症 樓價屢破頂（上）
2012-10-11
自美國聯儲局宣布實施QE3後，每天揭開香港的報章，地產版的內容每每都是報導成交價破頂的消息。正如近日市區樓價又再創新高，大角咀港灣豪庭504方呎單位，剛以447萬元轉手，平均呎價達8,869元；北角區一個33年「高齡」單位，面積只有514方呎，成交價亦達510萬元，以迫近萬元的平均呎價成交。此外，向為樓市探熱針的沙田第一城一個1,018方呎單位，剛錄得
開拓土地加快發展 刻不容緩
2012-10-04
政府早前提出開拓東北新發展區，以增加更多的土地儲備，以便能進一步增加公營以及私營房屋的供應，此舉既有助平抑樓價，讓更多人可以成功上車及換樓。市民能夠安居樂業，香港的政治就得以平穩發展，此乃皇道的根本之道吧。
但社會對上述政策亦存在反對聲音，理由是政府應先發展現存的「熟地」，即現時政府約2,100公頃的閒置土地，才去談開拓新土地。事實上，市民在
延長SSD 無助壓樓價
2012-09-27
政府為壓抑樓價，已先後多次推出不同的措施，唯可謂亂石投林，這些措施不但未能有效平抑樓價，反而弄巧反拙，效果適得其反，而SSD額外印花稅便是其中一個例子。
SSD在2010年11月19日公布生效，本意在透過對短期買賣徵收稅項，打擊炒家的購買意欲，從而令樓價下跌。在推出初期，效果僅維持了兩、三個月，炒家一如估計被消減，樓價也平穩下來。可惜，當市場
港府頻出招 效果適得其反
2012-09-20
過去一個月，香港政府針對樓市過熱，頻頻出招，先有新十招，再來港人港地，剛剛又透過金管局收緊第二套物業按揭及按揭年期至30年。不過，在剛過去的周六、日，買家繼續瘋狂以新高價搶盤，沙田第一城的395呎細單位，再創新高至325萬元售出，呎價高達8,228元，該單位原業主去年8月才以230萬元購入，一年來漲價超過4成；另太古城一個1,137方呎分層單位，亦以新
港人港地 政治騷實效成疑
2012-09-13
當本月初，梁振英政府在萬眾期待下推出「梁十招」時，市場普遍認為出招溫和，對壓抑樓價效用應不大。結果，樓價繼續創新高，而面對選舉期臨近，加上國民教育的爭議，梁振英必須進一步推出有力的措施，一方面去挽回政府威望，另一方面也要為建制派爭取立法會票源。
故此，即使他在推出「梁十招」時，強調「港人港地」，要通過立法程序，實屬長遠方案，並不能急於推出。但
代理聯盟合併 說易行難
2012-09-06
SSD推行近兩年已令二手成交減少，以二手成交為主的代理，佣金收入自然縮減。相反，在大行壟斷的一手市場，隨著新樓供應增加，成交宗數不但升，發展商為爭客源，佣金更由以往的1.5％，上升至2.5％，更甚至4%再加獎金。
大行與中小型代理行的收益，在二手下跌及一手急升的情況下，實在是此消彼長，實力更見懸殊。再者，大行也會伺機加大力度，不惜以高租金搶鋪
亞洲樓王誕生 優質物業吃香
2012-08-30
本港樓市再闖巔峰，號稱近年全港最豪分層住宅，由太古地產於東半山發展的OPUS HONG KONG一個單位，就剛以4.7億元的天價售出，以該單位面積共6,200方呎計算，平均呎價高達75,802元，有傳買家為一廣州商家。有關成交除創下全港最高呎價分層豪宅外，更成為全亞洲最貴呎價的豪宅樓王。
買賣交投以外，同一屋苑一個地下連花園複式單位於上周亦以
代理銀彈搶人易 培訓成材留人難
2012-08-23
受到最低工資政策影響下，不少年青人都寧可轉投物業管理工作，理由是這類服務性行業一般較容易處理，同時壓力也相對較少，加上每月工資亦可達萬元，故吸引不少人轉行。
相對地產代理工作，新人初入行便要花上幾個月讀書考試，再申請地產代理牌照，接著是實習階段，要能夠成功開單賺取佣金，往往要用上三個月以至半年的時間，當中亦有不少人是失敗轉職，故行業的流失率一
換樓難！換樓貸款更難！
2012-08-16
近年人人都說上車難，而這「難題」更成為新一屆政府上任後首要面對的任務。現時，市民若屬首次置業，仍可以樓價的一成首期上車，向銀行申請九成的按揭貸款，要儲齊首期上車可謂相對較易。但對於一些有意換樓的市民，要再置新的物業以改善生活環境，就要比上車更難上加難，而「難」就在於難以取得足夠的樓按貸款。
按現時金管局規定，樓價700萬元以下住宅物業，最多可獲銀
居屋落實選址 新房策啟動
2012-08-09
財爺剛在其網誌撰文，新政府首個居屋項目選址落實於荃灣沙咀道，計劃將由工廈改建成三幢居屋，並預期在2016年落成。財爺日前再度在網誌中提及居屋選址，顯然是回應其6月份在網誌作出的承諾，當時他表示要「六管齊下增加房屋用地」，當中首項就是更改土地用途，並指出現時全港有30公頃工業用地可轉作住宅用途。
然而，今次把沙咀道工廈轉為住宅用途，繼而在上興建
上車客執輸 細價樓熱賣
2012-08-02
最近市場上車盤及細價樓成交急升，例如天水圍嘉湖山莊及沙田第一城等熱門上車屋苑，成交已近百宗，可謂近年罕見。究其原因，主要是因為政府宣佈明年將有5,000名白表人士可免補地價購買居屋，令原先擁有綠表資格的人士趕忙入市，以免明年跟白表人士競爭，故即時推高「居二價」，加上這類單位放盤向來偏少，令創新高價的成交不絕於耳。
此外，其他非綠表上車人士害怕
居屋價瘋狂 買樓宜冷靜
2012-07-26
自從新政府公布將於2014年撥出5,000個白表合資格人士配額，可免補地價在二手市場購入居屋單位(即居二市場)後，市場不論是已補地價，或是未補地價的居屋單位，不是封盤就是加價，令市場創新高的成交不絕於耳。例如筲箕灣愛蝶灣一693方呎高層單位，日前便以綠表價453萬元轉手，呎價高達6,537元；而大角咀富榮花園，日前更獲內地客以白表價360萬元購入，創新
五窮六絕七翻身 樓市進入第二春？
2012-07-19
常言道「五窮六絕七翻身」，樓市經過五、六月的淡靜之後，七月份又開始活躍，一手市場則以將軍澳「峻瀅」表現最為標青。此盤位處日出康城側，距離港鐵站約十多分鐘路程，加上屬新開發區，附近環境社會配套，最快要3至5年才可完成。更重要是整個項目有超過1,700伙，推銷這樣多單位的項目並不容易，發展商用低價作招徠，平均呎價約5,313元，入場費低至350萬元，半個月
成全球最宜居城市 香港宜好好珍惜
2012-07-13
英國「經濟學人」公佈今年「全球最宜居城市」結果，香港竟「爆冷」由去年的31位躍升至首位，在不少香港人眼中，香港不但空氣污染，交通擠塞，貧富懸殊，加上居住空間「細」，社會矛盾大，政治爭拗多，又怎可能被稱之為「最宜居」城市呢？
根據「經濟學人」解釋，過往在評審「最宜居城市」時，評分的五大準則包括社會穩定、醫療護理、文化與環境，教育及基建，只佔了今年的7
