最近，比特幣期貨在美國芝加哥正式推出，令其價格升近二萬美元，回顧六個月前比特幣價格還不足三千美元，半年間價格升幅已有超過六倍，相比一年前，價格升幅更達16倍，香港著名股評人David Webb更指出比特幣是分散式的龐氏騙局。
龐氏騙局是指本身交易的資產並不具備價值，是靠炒上炒，資產價格的上升吸引新資金加入，一旦新資金加入速度減慢，騙局就會爆破，這種特質與香港樓市有些特質相似。
回顧香港炒樓最瘋狂的97年代，當時樓宇的按揭利率超過10厘，而樓宇的租金回報在5厘左右，所以收到的租金根本不足以支付利息，絕大部份買家都是寄望買入樓宇後再轉售圖利，根本不介意短期的息差，但是，一旦情況逆轉，當年是八萬五加上金融風暴，新資金停止入市，業主根本就無法支付利息，最後結果跟龐氏騙局一樣，大量的投資者受到金錢的損失。
筆者又嘗試將此模式套入當今樓市，情況又有分別！首先，受辣招及金管局收緊銀行借貸影響，現今炒家絕無僅有，龐氏騙局又能否套用至用家身上？筆者認為新樓跟二手樓有很大分別，現今新樓尤其是迷你「劏房」，目標客戶大都是經濟實力不足的上車客，發展商提供高成數按揭，在首三年後，利息往往達到P，甚至更高。如果香港利息在未來三年上升三厘，P便有可能達8厘，如果買家無法負擔供款，即使將單位出租，也只有不足三厘回報，賣出去亦不足夠還款，變成負資產，甚至銀主盤，龐氏騙局便出現。
相反，在二手市場，利率一般在P-2.5％或以下，即使利率上升三厘，按揭利率仍在5.5％或以下，租金回報三厘，差額有2.5％，業主比較容易應付，更重要按揭成數只在六成以下，業主可以選擇蝕讓賣出，而不會出現資不抵債，系統性風險便不會出現。
所以，沒有足夠流動性的二手市場，市民沒有選擇，只讓一手市場獨大，隨時令樓市變成龐氏騙局。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘