萬眾期待的施政報告，終於在上星期三公布，原來大家都在期待不少房策新招會一齊公布，可惜結果是新招欠奉。最令大家期待的「首置上車盤」，只公布了在下年度會在安達臣道的一幅地皮上試行，預計會推出1000個單位，對於之前在市場上盛傳的公私營混合發展模式，完全沒有提及，令市場大失所望。
筆者多次提出，如果「首置上車盤」只靠原有的私樓地皮發展，而沒有增加整體供應，對壓抑私樓樓價完全沒有好處，就以安達臣道的地皮為例，原先可興建1700個私樓單位，現在將1000個撥作「首置上車盤」，只餘下700個私樓單位供應，私樓的買家只會面對更少的供應，僧多粥少的情況，更形激烈，情況只會弄巧反拙。林鄭可能也注意到市場的反應，在周末時間接受訪問時補充，將來的「首置上車盤」主要地皮來自新界的低密度農地。經過特殊的政策改劃，將密度提高，令地皮可增建更多的「首置上車盤」，發展商照舊補地價去完成地皮上其餘的私樓發展。
問題是為何這些觀點不在施政報告中提出，不難令人感覺把握不大。事實上，上述構思，需要城規會通過增加密度，這需要社會共識才能做到，在今天的香港又談可容易。
另外，發展商的取態又如何？發展商如果配合政府，在自己的地皮上興建更多單位，但利潤不屬於發展商，同時只會分薄客源，令自己的私樓多了對手，似乎講是不通道理，除非政府提供特殊的優惠誘因，但這又涉及官商勾結的指控，在今天政治高度敏感的年代，如何通過這難關，又是困難重重。
「首置上車盤」未推出已面對土地供應不足的這座大山，要靠跟發展商合作這條路，筆者並不樂觀，硬推下去只會令計劃夭折，政府不如實際去考慮移山填海，這樣來得更實際。未來「土地供應專責小組」的工作最重要，如何說服市民要大家住好一點，樓價升慢一點，撥出部份郊野公園及選擇性填海，將會是較穩妥的辧法，這個任務能否妥善地完成，而成為林鄭新房策能否見效的基石，筆者也樂見其成，不過能否實現仍言之尚早，實有待觀察。
 
 世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘