林鄭新政府上場，擺出一套「新風格」，開局情況不俗，實事求是，給人「實幹型」的感覺。當中房屋政策一向是重中之重，但新政府過往很少披露內容，最近林鄭正為施政報告搜集意見，其中「港人首置上車盤」相信會成為矚目的議題，推行細節相信會在十月施政報告中透露。
香港的房屋問題有兩座大山，其一樓價高難負擔，其二面積細，劏房問題嚴重，住宅供不應求。「港人首置上車盤」其中一項可能的突破，就是售價與市價脫鈎，改為根據市民負擔能力而制訂，如果政府目標是全港有一半人能夠負擔這樣的「港人置上車盤」，而現在，全港入息中位數為15,000元，50%入息即是7,500元用作供樓，考慮利息上升的壓力測試，計算利率應為5%，最高可供款額為140萬元，假設銀行願意借款樓價90%，則政府的定價上限為155萬元，政府一旦推出這樣的上車盤樓價，立即解決了高樓價的問題。
但大家一定會問，單位數量有多少?筆者肯定買家大排長籠，會否像公屋排隊一樣，三年又三年，不知排到何年何月。這個問題，與大學宿舍的情況相似，永遠是供不應求，租金固定，沒有市場價格機制，唯有通過種種行政措施去分配，抽籤，計分及排隊等，形形色色，但宿位一千個就一千個，沒有增加的話，問題仍然不會解決。
所以，量才是問題的核心，沒有供應量增加的配合，要解決價錢高的大山，是不切實際的。所以林鄭似乎也在放風，可否將私人住宅用地改為興建公營房屋，公營、私營房屋的比例會否有革命性的改變，林鄭第一次出訪的地方就是星加坡，香港會否效法星加坡，而將公營比例大幅提高。果真如此，香港的中低階層有公屋， 中產人士有政府提供的平價「首置上車盤」，私人市場集中供應豪宅。
香港私人發展商的上車盤，要面對政府的平價首置盤競爭，數量少的話，輪侯時間長，買家還可能按奈不住，寧願付較高的樓價，盡快上車，但若果政府平價首置盤數量提升，買家真正選擇多了，發展商同一幅土地，改建豪宅也是順理成章。
所以，筆者一向認為香港的房屋問題，一直是供應量的問題，「新政策」會否帶來革命性的改變，對上車盤的影響大為重要，大家要密切留意。
世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘
