眾所周知，影響樓價的因素眾多，可謂五花八門，就以香港為例，供求嚴重失衡當然是主因。香港人居住面積以狹小聞名於世，渴望上車及換樓的需求甚大，但偏偏2003年「孫九招」及曾蔭權上台後，土地開發嚴重落後於形勢，一方面受制於填海難，另一方面，官僚影響，棕地難以運用，再加上政治因素令新開發區一拖再拖，甚至胎死腹中。各國量化寬鬆，令利息長期低企，大量外國及國內資金湧入香港，也令本港樓價火上加油，節節上升，國內人士為了「走資」，香港也是首選，房產更是首選中的首選。
毫無疑問，長期來說，香港擁有非常多有利樓價的因素，但其中有關聯繫匯率的影響也是重中之重，但卻往往被人忽視。在聯繫匯率之下，強美元就等於強港元，港幣跟隨美元被「升值」，對於外資來說，本港的資源，例如人工、租金等等均加價，外資減少會令香港經濟冷卻下來，特別是旅遊、零售、貿易等等。相反，最近日圓大幅貶值，令遊日的旅客大增，迫爆機場、旅館、食肆及商場，匯率的威力，可見一班，但其影響力並不是立即顯現。
自1995年美匯指數在80點附近見底上升，當時香港樓價仍然如日中天，兩年後的1997年爆破，而美匯指數期間一直上升至2001年的120點開始回落，直至2008年接近70點再次見底，香港的樓價也是在美匯指數見頂後兩年的2003年見底回升。由此可見，美匯指數的長期走勢會影響本港樓價，但有近兩年時差。
自2008年開始，美匯受到美元利息低企影響，一直在70-80點橫行，直至2015年美國準備結終寬化措施，美元才開始「強」上來，2017年初已經上升至103點，今年特朗普上場，強調強美元政策，再加上美國真的加息三次，美元繼續強勢，應該是合理估計，香港的樓價又會否歷史重演，在美元見底（2015年）的兩年後的2017年盛極而衰，大家不可不防。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行
