動工量創新高 需求變化更關鍵

政府公布2014年第一季施工量達8,000伙,創有紀錄以來新高,筆者認為不能只單靠一季的動工量便斷言樓宇應大增,樓價調整壓力增加,必須全盤分析未來數年的整體供應與需求。以供應數字相對較容易分析,綜合政府提供未來3-4年有72,000伙潛在供應,其中包括6,000個貨尾單位,以及54,000伙興建中樓花及12,000伙隨時可動工的熟地。
回顧及比較3年前的2011年,現時貨尾量維持不變6,000伙,而興建中樓花則增加10,000個單位,未動工則增加3,000個,首先整體數字增加13,000個,而與2011年的59,000伙比較,即上升22%,但重要的是貨尾量沒有上升。
雖然,自2011年至今,每季的貨尾量都維持在4,000-7,000之間,其對於2001-2008年平均超過1萬個單位還要少。不過,由於受到政府推出的「辣招」影響,加上樓價比之前高,即使貨尾量並不多,但發展商在去貨方面,無異是較之前困難,但整個貨尾存量亦不足以令樓價大幅下調。筆者建議大家多加留意貨尾量的變化,可能對掌握樓市調整寺機有一定幫助。
未來供應一定在上升,問題是香港是否有足夠的有效需求,這是最難估計。不過,對樓宇有效需求必定與社會的經濟狀況掛勾,在經濟不景時,收入下跌,樓價自然下調,這是97-03年期間的寫照,但現今的情況,香港的經濟在國內的帶動下,中下階層的收入有增無減,全民就業,企業都會發現招聘人手相當困難,加上香港存款量不斷創新高,證明可見購買力是不錯。
不過,樓價上升或下跌跟心理因素也有莫大關係,在政府「辣招」背景下,加上美國的息率在未來一、兩年有機會上調,都在影響民心,所以筆者維持看法,認為今年樓市仍會調整,但不會大幅下調,關鍵不只在供應,還要看需求的變化。

李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行

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