一向以來，民間智慧都會形容香港樓價急升，其中一個重要原因是炒家推波助瀾興風作浪，炒起香港的樓市。除了民間，香港政府的壓抑樓市措施，也有不少是針對樓宇的炒家，例如藉銀行的壓力測試減少炒家獲得銀行信貸的規模，令炒家的活動能力減退，又例如稅局加强追收炒家稅款。大家都毫不懷疑，認為炒家對樓市熾熱應負上不可推卸的責任。不過，經濟學家對此都卻抱不同的看法，經濟學家經常告訴大家炒家(投資者) 對樓價根本無能為力，他們認為獲利的炒家只是對樓價上升的現象較敏銳，較市場其他參與者(例如用家) 更快明白樓價有上升空間，於是捷足先登，將樓價由偏低的水平，帶到一個合理的水平，如果炒家過份樂觀，提高樓價至一個不合理水平，市場便不會接受，結果炒家亦只會損手離場。結論往往與民間智慧有南轅北轍，究竟誰是誰非？ 筆者認為經濟學家只說對了事實的部份，而非全部。經濟學往往假設人類行為基於自利及理性。根據筆者在現實的市場交易過程中，買賣雙方往往並非一定以理性角度去作決定。大家不難發現發展商在推售新盤時，必定著重如何造勢，尤其是開售的一刻，強大的，鋪天蓋地的對宣傳推廣會無孔不入的影響每一位潛在的買家，當然包括利用特高佣金去僱用滲透力極強的地產代理,，貼身遊說買家。 只要樓盤推出時，有搶購的聲勢，市場一旦認同此樓盤反應熱烈，將會供不應求，自然會推動其他猶疑的買家加入搶購行列，愈多人搶購，買家怕買不到，就更快更狠地追價，結果買家往往付出超越原先合理的水平。相反，樓盤一旦開售反應欠佳，買家互相觀望，原先有興趣的買家亦會打退堂鼓，筆者稱這是「市場情緒」。 炒家的參與，令市場的情緒變得熱烈，其他業餘投資者及用家很容易受「市場情緒」誤導，而出價太高，偏離合理價錢。 李峻銘 – 主席及行政總裁 世紀21奇豐物業顧問行