政府推出「額外印花稅」，雖然成功趕絕線投資客，但對樓價造成之壓力，只維持了數個星期而己。在2011年開始，樓價不但站穩回升，而且市場上炒家變長線投資者，紛紛封盤不賣。業主見需求者眾，也紛紛調高回價，成交價紛紛創新高，在沙田市中心的物業如︰好運中心、沙田中心、金禧花園等等，哪管樓齡接近30年，也能突破97年的高位，使不少買家更加相信樓市只升不跌，長升長有。紛紛加入搶購行列，可以說進入恐慌性搶購狀態。
過去幾年，樓價長升，租金又升，利息則越來越低，造成買樓收租是一項非常吸引的投資，筆者在2010年4月22日在經濟日報內的<專家論市>中，也為大家計算過，當時以投資第一城為例，以樓價計算回報，租金回報只有3.6% [(全年租金/ 樓價) = (6,000 x 12) / 2,000,000 = 3.6%]，但以3成首期，利率1%推算，資金回報則為9.6% [($6,000 x 12 - $14,000) / 600,000 = (全年租金 – 利息) / 首期]，買樓收租在2010年頭，仍然是一項不錯的選擇。
現在情況又如何？現在沙田第一城細單位，租金每月$6,000上升至$7,000，樓價亦從$200萬升至$240萬，若只從表面樓價回報計算，分別不大。[(7,000 x 12) / 2,400,000 = 3.5%] 回報率只是由3.6%下降至3.5%，但由於政府收緊按揭成數，由70%降至50%，首期由60萬變成120萬。資金回報就大大不同，[(7,000 x 12 - $12,000) / 1,200,000 = 6%]。投入資金多了，形成回報由9.6%降至6%，況且，這6%回報還未扣除雜項開支，例如管理費、差餉、地租、物業稅 等等。再以第一城為例，每月雜項支出的$1,000，再加上物業稅的每年$8,000，淨回報則為4.3%。
雖然4.3%的淨回報仍高於銀行存款息率很多，但與一些大藍籌股票，如恒生銀行或房地產基金(REIT)相差不遠。而且房地產的政策風險大增，住宅市場又受「額外印花稅」所影響，兩年內售出又要付重稅，一旦利率上升，回報又會再下降，樓價又會下挫，卻不能即時獲利回吐或止蝕離場的成本又大增。
大家亦要留意政府推出地皮的數量，兩年後樓宇落成的數量已回復15,000至20,000伙之間，供求失衡的情況會改善，國內已不斷收緊銀根，對國內買家應有一定影響。短期內，樓價仍會受到可售樓盤短缺及買家恐慌情緒所影響，繼續創新高上升，但筆者就不相信，樓價可以日日升，月月升，正所謂「高處不勝寒」，越升得高，就越危險，摔下來的速度就越快，越深。
李峻銘 – 主席及行政總裁 世紀21奇豐物業顧問行