新盤市場方面, 受益於政府全面撤銷樓市限制措施, 住宅交投明顯回暖。上半年新盤銷售量達到近8,700宗, 同比大幅增長40.8%, 創下5年來同期新高。豪宅市場尤其活躍,5,000萬元以上的新盤成交184宗, 較去年同期增加26%。

受新世界與遠展合作發展的九龍東啟德柏蔚森(柏蔚森發展項目第1期) 帶動, 7月截至15日(上半月)全港錄得約460宗新盤成交, 按月增加約62.5%, 相當於6月全月約68.2%。
7月上半月總成交金額達64億元, 大概為6月全月約72.7%。 相比之下,二手市場表現欠佳。 上半年二手住宅註冊量為20,927宗, 同比下跌7.5%。5,000萬元以上的豪宅二手成交僅88宗,同比大幅減少33.3%。

綜合市場資訊, 十大屋苑上半月錄56宗成交 ,較6月同期少20宗, 多達7個屋苑交投減少。 按月跌25%至50%, 九龍為重災區, 黃埔花園交投急挫五成至4宗; 荔枝角美孚新邨成交量跌至個位數, 上半月僅得6宗, 比6月同期減少5宗或45.5%; 藍田麗港城買賣亦削42.3%至4宗。

樓價走勢呈現先穩後跌態勢。撤銷限制措施後, 樓價曾短暫企穩, 但隨後受高利率環境、新盤低價促銷以及部分二手業主減價求售等因素影響, 再度下滑。上半年美聯樓價指數累計下跌2.86%。

筆者認為二手市場表現不如一手市場的主要原因包括:

發展商積極促銷，為了"求量",持續以低價推出新盤項目,與二手樓價形成較大折讓,吸引準買家。 另外一手市場定價靈活，發展商可根據市場情況靈活調整價格和推出優惠, 而二手業主調整空間較小。新盤項目具吸引力，全新物業、完善配套和優質設計等因素, 使新盤對自住買家更具吸引力。而且最近市場亦有不少二手物業高昂大廈維修費用的負面消息，令部分準買家對二手物業卻步。 而數據反映，一月至五月期間, 一手成交佔整體住宅交投的35%, 顯示二手市場仍難以與新盤競爭。

展望下半年, 一手市場有望保持活躍, 7月上半月新盤成交量已達460宗, 增長62.5%。 業界預期7月全月一手成交有望挑戰1,500宗水平。 然而, 二手市場仍面臨新盤競爭壓力, 十大屋苑7月上半月僅錄得56宗成交, 下跌26%。

豪宅市場表現相對穩定。高端項目仍錄得大額成交,反映這一細分市場的需求依然存在。近期持續錄得大額成交。其中, 山頂種植道46號項目以11億元售出4幢洋房, 成為7月上半月最大宗單一成交。

整體而言, 新盤銷售表現強勁, 市場前景將高度依賴下半年的經濟表現、利率走勢以及政府政策。業界對第三季度市況持謹慎態度, 但預計隨著入境旅遊及整體經濟持續復甦,2024年房地產需求有望繼續改善。
 

世紀21奇豐物業（豪宅）
業務發展總監 文慧詩