過去周六、日本港十大屋苑僅錄得1宗交投，可見二手成交慘淡之情，更勝「沙士」及「金融海嘯」。除了「新辣招」進一步令買家觀望外，部份銀行「加按息」更令買家擔心加息潮開始，因而進一步打擊購買意欲。筆者亦多次提出「加息潮」是促使現今樓市大幅下調的最大風險，不過，今次銀行加按息與筆者提出之「加息期」，實是兩碼子的事，不能混為一談。
普遍市場人士包括筆者所指的「加息潮」，提指美國退市，停止量化寬鬆政策（QE），即俗語話停止「印銀紙」，並進一步提升了美國債市的利息。由於美元與港元掛鈎，會直接「推升」本港之利息，具體表現在香港之同業拆息市場及港元存戶的利息會提高，當銀行的資金成本（利率）上升，貸款利率必須提升，這就會使無論新造按揭或已敍造的貸款利率同樣提升。
今次所謂「加按息」，完全不是這回事。存款利息固然沒有提升，同業市場的利率也沒有顯著的上升，銀行只加「新做」按揭息率，原因是金管局提高了按揭貸款的風險加權比率，由以往100萬樓宇按揭貸款的10%，即10萬元，會被視為風險資產，以銀行資本比率要求8%計算，銀行要準備8,000元資本以符合監管局要求；現時提升至15%，資本要求提升至12,000元。在銀行資本短期是固定的情況下，同一筆資本可以敍造的銀行貸款便減少了，銀行每一筆交易機會成本增加，所以希望藉加息調整這一方面的損失。
由於這個比率的提升，是收窄了銀行可做按揭生意的規定，除非銀行的貸款生意是飽和，才會做成實質損失。但以香港銀行普遍都有16%資本比率，比要求8%多出1倍，根本金管局新招對銀行成本並不構成額外成本，是次加息只是銀行利用金管局新招作藉口，希望提升息差，爭取更高利潤的手法。現時，存貸市場是存款較多，貸款較少，不少銀行還有不少可以放款的空間，部份有意爭取貸款的銀行，可能會以不加息作競爭手段，亦不排除部份銀行會「高開低收」，面對競爭時，亦會跟客戶可「有商有量」，甚至提供優惠，故筆者相信是次並非真正的「加息潮」。
不過，當市場錯誤解說這次加息的前因後果，買賣雙方亦被誤導，令市場成交更加冰封，銀行的按揭生意也會受影響，經紀固然受苦，銀行最後可能亦得不償失。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行