2013-03-21
過去周六、日本港十大屋苑僅錄得1宗交投，可見二手成交慘淡之情，更勝「沙士」及「金融海嘯」。除了「新辣招」進一步令買家觀望外，部份銀行「加按息」更令買家擔心加息潮開始，因而進一步打擊購買意欲。筆者亦多次提出「加息潮」是促使現今樓市大幅下調的最大風險，不過，今次銀行加按息與筆者提出之「加息期」，實是兩碼子的事，不能混為一談。
普遍市場人士包括筆者所指的
「辣招」效力短暫 長遠還看息口
2013-03-14
政府的「新辣招」出招近三星期，二手市場交投幾近冰封，十大屋苑中，不少踏入三月份仍然錄得「零」成交。至於一手市場，有貨尾盤一號西九龍聲稱「劈價」，頓時使「新辣招」變得有很大殺傷力，業內人士形容如「壓垮駱駝的最後一根稻草」，樓價將會有大幅下跌的機會。
然而，筆者不大同意上述看法，更認為「新辣招」跟之前所有「行政措施」一樣，效力只會維持一段短時期，
辣招作用短 後遺症大
2013-03-07
繼SSD及BSD後，政府再度出招推出乘雙印花稅(DSD)，直接目的是要增加投資房地產的成本，有機會藉此而平穩急升的房價，並希望利用這招能改變市民對房價只升不跌的預期。
筆者認為今次DSD，徵收稅率由最高4.25%加至8.5%，雖然加幅達1倍，那4.25%對於短線投資者來說，當然是個大數目；但在SSD 下，現今入市購買住宅的買家，大都是長線投資
亂石投林 港府變投資專家
2013-02-28
經過短短4個月時間，政府又再出辣招調控「過熱」的樓市，筆者認為政府出招越來越失章法，首先，上一次的「雙辣招」BSD及加強版SSD，只是實行了4個月，有關的效力及影響是否己充份發揮，仍然有待觀察。事實上，農曆年後住宅市場並未有承接過年前的「亢奮」氣氛，成交已經顯著慢下來，買賣雙方的觀望氣氛濃厚，發招的時機掌握得很差。
何況在法理上，上一次的招式
樓花銷售新例即將生效 買家欠代理有待解決
2013-02-21
《一手住宅物業銷售條例》即將在四月份生效，這條例的誕生是經過不少有心人，包括消委會長年累月時間的爭取，終於有望實施，可謂意義重大。
購買物業是人生中最重要及金額最昂貴的消費，唯過往的銷售手法及程序未能符合大眾期望，尤其是透明度更往往令買家感到不滿。新的銷售條例除了必須列出實用面積計價外，在銷售各方面都有作出詳細的指引，包括刊登廣告、派發樓書及
萬科攻港打破壟斷 內房龍頭陸續有來
2013-02-14
回顧過去一年的財經大事，內地龍頭發展商萬科進軍本港是較為被忽略的一宗，萬科與新世界合作投得荃灣西（六區）物業項目發展，這幅地皮剛好毗鄰於五區及六區之間，此兩項目均由長江實業奪得，所以投標結果公佈之前，市場大多認為長江實業應會再下一城，將三幅土地一併發展，這様既可收協同效應，亦可避免在出售樓盤時互相競爭及分薄客源。因此，亦有不少評論認為萬科搶地，實有打破
辣招效力短 加碼宜審慎
2013-02-07
自從政府在2012年10月推出「雙辣招」後，市場成交放緩了兩個月左右，在一月份又再價量齊升，成交價不斷破頂，於是市場不斷流傳政府會在農曆年前（年廿八），即2013年2月8日前，將有新「辣招」推出，希望再壓抑一下需求。
市場上流傳其中兩個版本，其一是推出「按揭利息稅」，在現行極低的按揭利率上，加上一定比例的稅項，例如銀行息率是2.5%，政府加收
實用面積計價方便 實地考察少不了
2013-01-31
自從今年1月1日開始，代理在推銷二手物業時，必須為有關單位提供實用面積資料，讓買家較易作出比較。但綜觀過往，不少屋苑只會提供實用率作參考，而由於屋苑實用率差距甚遠，例如四季豪園的實用率只有29-34%，沙田第一城則有分有窗台及無窗台單位，同樣是395呎單位，前者只有284呎實用，後者卻有327呎實用，相同的建築面積，實用面積卻相差達15％。此外，錦繡花
遠水難救近火 新招蓄勢待發
2013-01-24
當梁振英第一份施政報告出爐後，被市場視為「無新意」及「無料到」，過去周六、日，無論一手、二手成交都大幅上升，但由於有不少業主即時封盤不賣，否則成交宗數則更見厲害。不少買家「失望」之餘，發覺新政府即使想盡辦法，也不能夠大幅增加供應，遂紛紛加快入市決定，怕遲了慢了，又會買不到，實可用「恐慌性搶購」來形容。
筆者相信，為了回應市場的激烈反應，政府很快
「雙辣招」宣告失效 樓價升勢未止
2013-01-17
政府自去年10月底推出「雙辣招」至今已三個月，表面上的加強版SSD進一步趕退炒家及短線收租客，而BSD更成功地「擊退」9成外地客及公司客，對於「阻截」樓價的整體升勢應有一定影響力。
實際上筆者卻認為，有關措施對於樓市升勢可確實「宣佈無效」。綜觀而言，過去三個月的市場變化，除了於措施推出後初期，市場需要時間稍作消化，業主及準買家需要作一心態調整而令成
八萬五會再來嗎？
2013-01-10
下星期三（１月16日）梁振英會公布其上任後首份施政報告，房屋政策將會是大家最關心的重點之一，他為了提升民望，亦相信會藉此機會，大談未來五年的中長遠房屋策略。
其實，大家心裡都明白，長遠解決房屋問題，當然離不開如何增加供應，問題是數量多少才恰當？什麼時候可以令供應到位呢？現今政府的處境，令筆者聯想到與董建華在97年公布首份施政報告時的情況相近，
2013年樓市升浪 由細價樓帶動
2013-01-03
回顧2012年，樓市起伏不定，先在新春過後出現「小陽春」，各大屋苑無論於成交量或成交價均告飛升，令到新政府在7月上場後，先後多次出招，包括港人港地、置安心改為出售，以及每年提供5,000個白表名額可在居二市場購買免補地價居屋，不過，政策似乎無助壓抑樓市的刺熱氣氛。結果，政府於10月再推出「雙辣招」，加強SSD至三年並加推BSD，最後終於能令樓市冷下來，
2013樓市前瞻(下)
2012-12-27
上星期跟大家分析過了2013年樓市的樂觀因素，今天則和大家談一下2013年的風險因素，而利息回升是首項要注意的風險因素，這跟過去幾年樓價的不斷攀升與超低息有莫大關係。
一旦利息回升，將會引發樓市大幅向下的機會。港元利息與美息掛勾，美國聯儲局一向指出低息環境會持續一段長時間，最初估計至2014年，後來又再修訂至2015年，最新的就連時間性也沒有再提，
2013年樓市展望
2012-12-20
轉眼間，2012年又差不多完結，2013年很快又會來臨，朋友碰面，最熱門的話題莫過於向筆者問問2013年樓市會點睇？筆者幸運地在2011年底，在大部份行家悲觀的情緒下，仍大膽推測2012年樓價會有10-15%的升幅，結果，樓價升幅比筆者估計的還要高。
至於2013年，市場的樂觀因素依然存在，當中首推必定是低息環境。美國經濟復甦的步伐仍然緩慢，樓價雖
置安心似平實貴 入市宜三思
2012-12-13
房協公布在本月底開始接受在青衣的首個置安心計劃－綠悠雅苑的申請，單位售價介乎240至510萬元，以實用面積計算，平均呎價為6,510元。驟眼看下去，入場費不算高，似乎頗為吸引，但若詳細分析價錢，大家可能得出不一樣的結論。
由於置安心計劃是有轉售限制，故5年內不可自由轉讓，對用家而言問題實不大，反而轉售要支付30%補地價費用。換句話說，實用呎價6,1
辣招有效 言之尚早
2012-12-06
本星期一(12月3日)財爺在立法會指出，政府在10月下旬推出的SSD加強版及BSD後，樓市在11月份成交量減少，炒賣活動也進一步收斂，顯示樓價有回穩，因此認為有關措施實已湊效。的確，住宅市場的交投是大幅減少了5成，豪宅成交更大幅減少了7成以上，不過買樓價在過去兩星期則僅僅回落了1.5%。準確來說，應該是有關措施在2012年11月是有效的。
這
監管15年 專業邁向前
2012-11-29
香港地產代理監管局剛剛在前兩天(11月26日)慶祝成立15周年，其慶典簡單而隆重，政府也派出運輸及房屋局局長張炳良及副局長邱誠武出席，監管局現任及前任委員也大部份出席，當然也少不了業界商會的會長理事，可謂官蓋雲集，星光熠熠。
在過去15年，筆者有幸曾任委員達6年，也通過業界商會，不斷有機會與監管局溝通，也見證其發展過程。誠然，監管局的工作對保
投資陷阱多 跟風易招損失
2012-11-22
加強版SSD及新增的BSD推出三周後，住宅市況繼續淡靜，當中尤以豪宅市場及一手市場情況更甚，成交宗數大幅減少由50％至90％不等。市場預期低息環境仍會維持一段長時間，相信將有大量資金在退出住宅市場後，四處尋找其他具回報的產品作投資，其中一樣資產便是近期熱賣的車位。
表面上，車位的價錢不高且有租金收益，又同樣是「磚頭」之一，與投資住宅的風險相約
辣招效用短暫 副作用影響深遠
2012-11-15
加強版SSD及買家印花稅BSD推出近三周，令住宅樓市冷卻，成交大減，唯樓價仍然是居高不下，破頂成交仍有出現。然而，政策實施以後，內地人付稅成交亦已超過10宗，無論是三、四百萬元的上車盤，又或是三、四千萬元的豪宅亦錄得交投，他們大都是用家，有住屋的需求，故即使付稅也要購入物業。
筆者認為，其實所有行政措施，都有其短暫的結果，故預計即使樓市在未來一、兩
政策風險日增 後市宜慬慎
2012-11-08
自從兩星期前政府推出加強版SSD及針對非永久居民的BSD後，住宅成交量大跌，千萬元以上的二手豪宅成交寥寥可數，中小型上車盤也只錄得零星成交，即使新措施對本地個人買家沒有影響，但仍令絕大部份都採取觀望態度。反而，還有個別國內人士寧願多付15%樓價作稅金，也阻止不了他們的入市決定。
至於業主的取態則較為分歧，除了觀望的業主外，個別業主為求盡快脫手
政府再出招 樓價大跌機會微
2012-11-01
政府最近對樓市再度出招，第一招是延長現有的SSD，加重徵稅的幅度。回顧原來的SSD，措施實施接近兩年，證明了即使趕絕市場上的炒家，但在低息環境及通脹的預期下，物業的價值仍是漲價不停。
究其原因，推出SSD雖然能減少炒家的需求，但也同時降低了炒家貨的供應，在這方面可謂打成平手，對市場僅造成中性的影響。與此同時，措施反令長線投資者及自住的用家惜貨
投資外國房地產 宜選信託基金
2012-10-25
美國推出QE3以每月400億美元購入MBS改善失業，並令美國樓市有望復甦，不少投資者都會認為美國的樓市在經歷過金融海嘯後，已跌至一個十分吸引的水平，值得作出長線投資，不少物業的租金回報率也可高達7-10%。
不過，投資者若是要到美國購入物業投資，會遇上不少問題。首先，這樣購入物業投資，就像是隔山買牛，不了解當地用家的要求，不知道哪區是高尚住宅
QE恐慌症 樓價屢破頂（下）
2012-10-18
上周文章論及QE3的MBS（按揭抵押證券）似乎對推高本港樓價影響不太，現分析第二項低息政策，筆者認為此項政策無疑就是推高香港樓價的主因。不過，維持至2015年的說法只是一個估計，貝南克解釋低息維持與失業率掛勾，一旦失業率改善，低息的情況就可能有變。所以，如果QE3真的成功令美國的房地產市場反彈，失業率自然下跌，美國的息率就會在2015年前回升，這也是有
QE恐慌症 樓價屢破頂（上）
2012-10-11
自美國聯儲局宣布實施QE3後，每天揭開香港的報章，地產版的內容每每都是報導成交價破頂的消息。正如近日市區樓價又再創新高，大角咀港灣豪庭504方呎單位，剛以447萬元轉手，平均呎價達8,869元；北角區一個33年「高齡」單位，面積只有514方呎，成交價亦達510萬元，以迫近萬元的平均呎價成交。此外，向為樓市探熱針的沙田第一城一個1,018方呎單位，剛錄得
