日本物業投資熱 利害參半宜小心
本港物業市場受政府「辣招」所影響,投機者固然幾乎絕跡,連長線投資者也有不少轉戰海外,港人購買海外物業的熱門區域,以往除了美、加,就是澳紐,不過近年日本卻成為後起之秀。 有同業估計,單是今年3月份一個月便有超過100宗港人購買日本二手樓的交易,金額達到13億日圓。日圓匯率下跌兩成加上投資金額少至50-60萬元亦有交易,這是日本投資熱的主因;另外
細單位供應多 投資宜三思
梁振英一句話,樓市已經沒有過熱,令市場憧憬政府會否為樓市辣招減辣,甚至何時撤招,於市場帶來一陣子的熱鬧。 毫無疑問三月份成交及睇樓量確實是上升了。即使辣招未撤,辣招亦逐漸為買家所消化,只要有筍盤,買家也願意繳付額外厘印費,尤其是細單位,部份租客因租金繼續上升,寧願轉租為買,而且亦吸引部份投資客見租金回報穩定,也選擇入市,以沙田第一城395呎細單位為
收緊樓按無助銀行風險 市民受損宜盡快檢討
為了壓抑樓市,梁振英政府除了不斷推出「辣招」外,金管局也不斷在銀行承造按揭方面,增加難度。除了上車盤外,一般買樓收租或樓換樓人士,通常首期都要付超過樓價的五成,還要通過壓力測試,變相令置業人士能夠獲得貸款機會更低、申請更難。 當然,金管局美其名是為了整個金融系統的穩定,但銀行面對樓按業務大幅「萎縮」,必定要為資金另謀出路,例如私人貸款及企業貸款等等
一手供應難達標 二手鬆綁為上策
2013年的政府財政年度剛過去,在最後一季,政府為求達標,狂谷供應,差不多每周都有新招標或招標結果的消息。終於埋單計數,政府的賣地預計可供興建單位數量達13,700個,比原先計劃13,600個,多了100個,僅趕及達標。不過,鐵路上蓋物業在過去兩年零招標的情況,這方面固然交白卷,市建局項目也只有110個單位供應,遠遠未達要求。 另外一項以往也是重要
賣地流標續來 為求達標宜拍賣
繼地鐵天榮站流標後,連政府自行招標的白石角也流標,政府在對地鐵施壓的同時,自己也應同樣要檢討。究竟石白角流標是個別事件,還是結構性問題?筆者相信,問題出於後者。基本上,招標中補地價的金額是關鍵,但發展商與政府間往往存在嚴重分歧,政府原則是不能賤價賣地,即是要根據賣地時的當今估值,而即使提供一定的折扣,也不會超過10%。 那邊廂,發展商在落標時
新盤賣樓花難 賣現樓更難
過去新盤銷售可以在一、兩天內,便能售出逾千個單位,所謂「一Q清袋」,例如將軍澳日出康城「首都」,短時間內售出2,000伙,另外馬鞍山銀湖天峰亦於銷售售首晚便售出逾500個單位。相對現時的新盤,正如爾巒和迎海1期貨尾,每周也只能推售數十伙,實在「天淵之別」。 筆者認為,其實這樣的銷情,與市旺市淡沒有必然的關係,雖然市場旺,樓價預期升,買家便紛紛入市,
成交回升 有助市場復甦
過去周六、周日,十大屋苑二手成交增加,交投量終返回雙位數字,而一手新盤在沒有大型新盤推出的情況下,表現亦不俗,而且成交分佈亦遍及大、中、小型各類單位。筆者在前線中了解,除了成交配合外,睇樓量也非常多,在周日下午熱門的睇樓時間,部份分行更出現真空情況,這種現象自從上年實施DSD後,已經很少見。 成交增加,主要是因為業主態度軟化,增加議價空間,這可能由
增加供應 需全民支持
政府剛宣佈新一年的賣地計劃,將會有34幅住宅土地可供出售,可興建約1.55萬個單位,冀望結合市建局、港鐵及修改契約而增加單位,從而令供應達標。在評估新一年度的實際供應量能否如願,先回顧過去一年的成績。 過去一年,政府共推售36幅住宅土地,提供了約1.4萬伙私人住宅單位,連同其他發展項目帶來的新增供應,總計不會超過1.8萬伙,比政府冀望每年平均2萬個
樓價短期走勢難測 政府辣招通過露馬腳
過去周六、日本港二手成交大增,十大藍籌屋苑成交宗數更重回雙位數字,創出近數月的新高。市場成交出現反彈,實為市場意料之外。市場原本充滿負面因素,包括未來一手樓將有大量供應,新盤亦減價促銷;近日售出的兩幅屯門細地,成交價遠低於預期,加上天榮站上蓋項目早前亦再度流標;而那邊廂美國又逐步退市,市場氣氛不穩,令業界紛紛預期樓價年內將下跌10-25%不等。 在
租金管制難獲共識 本末倒置不可行
上週張炳良局長提出租金管制有討論空間的論調,即時引起市場熱烈反應,這個說法違背了政府的一貫反對立場,惹來政府是否轉軚的揣測。 其實,除了上週張局長的言論外,近日政府各巨頭也齊齊出面遣責「滅皇行動」,聲稱不應限制旅客入境。筆者當然同意,自由行為香港各行各業帶來不少工作機會,尤其是服務性行業,不應施加限制,問題是香港政府拿著雙重標準。政府說自由行旅客多
辣招中外皆有 效益高下立見
辣招中外皆有 效益高下立見 港府為壓抑樓市推出的辣招已經實施了兩年,至今仍未能獲得立法會通過,可見爭議聲仍不絕,而本月辣招將會正式向立法局作出二讀及三讀,能否如期通過,還是成疑。 筆者最近有親戚希望在澳洲墨爾本置業,令筆者發現澳洲所實施的辣招,似乎比港式辣招來得更高明。凡外地人在墨爾本購買住宅物業,只可購買地皮自行興建或直接從發展商一手購入,並不
天榮站一再流標 收回地皮勿浪費
農曆過年前,政府宣佈港鐵天榮站第二次招標又再流標,對政府能否在本財政年度提供足夠興建兩萬伙住宅單位的承諾,可謂致命一擊。雖然政府不斷加快賣地、推地,本年度首三季共推出市場的地皮,只能興建8,180個單位,估計連同本年度最後一季,售出地皮最多可興建13,700伙。如果港鐵的推地計劃順利,包括兩度流標的天榮站,曾經流標的大圍站,還有遲遲未推出的日出康城站4
八萬五變七萬七望能落實,值得鼓掌!(續上文)
上星期本文談到施政報告中,房屋政策有關公營房屋的部份,今天再討論一下私營房屋方面的政策。首先,建屋目標並沒有如公營房屋般大幅提升,反而由每年兩萬伙,輕微減少一千至一萬九千伙。政府經過一年的不斷努力,在開拓新的土地供應上,明顯遇到不少阻力,在新界有鄉紳地區阻力;填海也遭到環保人士的抗議;大型的東北發展區計劃也要左改右改,減少規模,能否如期上馬,仍是未知之
八萬五變四萬七有望落實,值得鼓掌!
新一份施政報告出爐後,房屋政策雖然還是重中之重,但市場的討論並沒有上次施政報告那麼熱烈,箇中原因,其一是市民對新政府並無冀望;其二,內文並沒有太多新意,繼續「辣招」來壓抑需求,利用增加供應來滿足自住需求。 不過,筆者卻認為此份施政報告中的房策比上一份來得實際,具體及可行。今次報告中明確地確立了建屋目標,10年內會供應47萬個單位,亦即是由董伯
成交大減 代理行或掀洗牌潮
2013年樓市受「辣招」影響,成交量大減,全港各類樓宇買賣登記只達7萬宗,較2012年再跌近40%,創出自96年以來的紀錄新低,而比起2003年沙士年87,600宗還要低20%。由於預計「辣招」將會持續,成交量將不會大幅上升,2014年地產代理行將會面對嚴重挑戰的一年。 在不同類型物業交易中,一手住宅買賣所受的影響最小,2013年全年登記買賣約有1
「入票」嚴重發水誤導市場 代理違規宜加監強監管
踏入2014年,市場上以一手盤作主導,各大發展商開始適應一手銷售新例而加快推盤,由恒地及新世界等發展的馬鞍山迎海。星灣,新地旗下屯門瓏門二期,嘉里於西半山項目高士台及長實於北角的DIVA等亦排隊出籠。其中,恒地等的馬鞍山迎海‧星灣過去周六、日開放示範單位,錄得2.6萬人參觀,收票量高達2,400張,超購近13倍,反應熱烈。 過往,一手樓宇整過
銷監局執行有力 新盤銷售更公平
轉眼間又踏入2014年,首先在此恭賀各位讀者新年進步,身體健康。上文回顧2013年整體樓市的變化,但其實2013年對於香港物業市場,可以說是非常特別的一年,可以講的事情很多。 其中首項當然是「一手銷售監管局」正式成立及運作。一向以來,一手樓宇的銷售被評為透明度不足,黑箱作業。銷售過程往往通宵達旦,令買家無法冷靜分析;地產代理在街上強行拉客,作出錯誤
2014樓市展望
轉眼間,2013年又即將過去,2014年快將來臨,當然又是回顧過去,展望將來的合適時間。在2012年底,筆者列出了2013年樓市的樂觀與風險因素,並估計2013年樓價會有15%的升幅。 雖然大部份的估計都與事實接近,但樓價實際升幅在10%以下,比估計中要低,而主要原因是低估了政府的干預措施的效果。雖然筆者也估計政府會推出辣招,以應付樓價急升,但DS
辣招錯租金管制更錯 萬萬不能一錯再錯
政府為了壓抑樓價而落重藥,推出3D辣招,短期效果雖能令樓市升幅放緩,交投大減,但因此帶來的長期後遺症亦漸漸出現,租金上升,「劏房」數量越來越多,面積卻越來越細,就是其中最迫切的問題。 由於DSD只有半年的過渡期,令不少原先居於中小型單位的業主,放棄換樓的念頭,變相令可供出租或出售的單位減少。此外,稅項增加令買樓收租客的成本大增,投資客亦因而減少,也
一手急放貨 二手續受壓
上周末、周日,兩個位於灣仔市區的囍滙,以及東涌新市鎮的昇薈新盤分別開售,成交超過500伙,令成交量創出兩年多的新高。根據前線同事的匯報,囍滙的中籤人士出席率非常高,購買意欲很強,籌號不到400號,已經將全數220個單位沽清;昇薈也有類似情況,一及兩房很受歡迎,只餘下三、四房單位待售。 雖然如此熱賣,發展商並沒有一如以往加價,囍滙也只是輕微加價2%,
聚財散財皆有道 造福社群意義高
恒基老闆四叔捐地計劃醞釀一年終於有結果,報章指出四叔將會捐出藍地一幅10萬平方呎土地予博愛醫院,用以興建護老院,提供二千多個床位。雖然與早前捐地予政府興建上車盤,協助年青人上車的意願並不相同,但畢竟對社會弱勢社群大有禆益,值得推崇。 報導也指出,四叔也積極在研究如何捐地予房協,解決上車盤的供應問題,協助年輕人上車。相對於直接捐地予政府,反而捐地予慈
樓價打折扣 國內客受落
自從天壐推售,在樓價上大打折扣作為稅務優惠,被視為針對「辣招」的良方後,不少發展商都沿用此方案,積極推售旗下樓盤,而且大部份都錄得理想的銷售成績。 當然,發展商樓價打折,意味減價一定會有助銷情,尤其是新盤頭一批單位,在打折後的淨價往往貼近、甚至低於二手市價。不過,隨著銷情理想,發展商也會不斷加價或者減少優惠折扣,奇怪是買家依然踴躍購買,第一批
發展商開盤搶客 二手樓價加速調整
近期市場焦點均集中各區的一手盤,如已開售的天壐、The Austin、浪澄灣、觀月及維峯等,另即將應市的有房協樂融軒、新地的瓏門二期、南豐的昇薈及由信和與市建局合作發展的囍匯等,可謂百花齊放,遍佈各區,而不論銀碼大小,發展商均以減價作招來。而一些貨尾盤如昇栢山、御豪門及溱柏等,亦即將加推優惠及加佣金以搶客,誓要吸盡市場購買力。 上半年市場未有
開放代理權 房協創先河
房屋協會上星期破天荒地在各大報章刊登通知,要求有興趣推售房協在筲箕灣新盤的持牌地產代理,向房協提交資料作出申請,而且申請的門檻很低,代理公司只需要有超過一年的營運時間,加上兩名的持牌代理,皆有資格入表申請。 雖然未知道最後成功入選的代理數目,但最少讓大部份持牌公司經過一個準則,自由選擇參與,不要讓少部份代理壟斷一手市場的代理權。開放代理權不但對中小
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