2019-01-31
上星期談到地產代理在十年間的改變，雖然成交宗數受辣招影響大幅減少，但參與行業的人數及公司仍然大幅上升；代理的收入也水漲船高，但分配卻越來越極端。
今天跟大家談一下代理角色的轉變，十年前代理大都以二手交易為主，2008年一手的交易比例佔1/10，十個單位的交易，有九宗是二手，代理在二手市場是一個雙邊代理，既要照顧買方利益，也要同時兼顧賣方利益。代理工作包括為
地產代理十年前後（下）
十年前後之地產代理篇（上）
2019-01-24
最近臉書（Facebook）正在流行一個「10 Year Challenge」。大家都忙著將今天跟十年前的照片對照，看看有什麼變化。除了樣貌、身形的變化外，不少朋友也藉此檢視自己過去十年不同範疇的改變。
筆者也藉此機會，回顧一下香港地產代理業的十年變化。首先是代理持牌人數由2008年的22,088人升至2018年的38,687人，上升了75%。營業詳情說明
代理佣金多少才合理？
2019-01-17
早前觀塘有個大型樓盤低價開售，結果大受歡迎賣個滿堂紅。作為代理本應該很高興才對，但竟然有大型代理發公開信給發展商，指佣金只有1.7%不合理，要求提高佣金比率。
該代理列出近年開售樓盤的佣金比率都在2.5%或以上，認為2.5%是合理期望，指發展商在出售大部分單位後，才宣佈此低佣金，有欠公允！業界不少朋友都會附和1.7%實在太低。筆者反而覺得事件重點不在佣金多
全面放寬樓按 樓市健康發展
2019-01-10
本周樓市熱門話題，當然離不開財爺陳茂波稱在合適的時機，考慮放寬樓宇按揭成數。其實自2009年開始，政府為了壓抑樓價先後推出了十多次「辣招」，當中有些是有效的、有些是無效的、甚至有部份是有反效果的。在樓價月月升值的情況下，這類政府政策一向是推出容易，退出困難。
現今樓價正在下調，平均幅度在2018年第四季已有近10%，估計2019年中國經濟下調的背景下，加上
高樓價易分化 完善機制助解決
2019-01-04
今年九月發表的「全球富豪報告」資產淨值超過三千萬美元（約二億三千五百萬港元）以上的超級富豪，居住在香港的有一萬多，屬全球最多！另一邊廂，香港的貧窮人口再創九年以來的新高，達到137.7萬人，貧窮率達到 20.1%，平均每五個港人一就有一個是貧窮人口。
由此可見，香港的貧富懸殊情況相當嚴峻，尤其是房租高昂，連劏房也要幾千元，對於低下階層的負擔，非常沉重。撇開
2019年樓市展望
2018-12-24
轉眼間，2018年又即將過去，下星期便會踏入2019年。回顧筆者對2018年樓市的上升預測，樓市繼續上升，尤其是在上半年的升幅，會超過下半年,方向大致都是正確。2018年樓價在八月達至高峰，比2017年升了15%，比筆者估計的20%為低，再加上年尾中美發生貿易戰，今年尾的樓市急促降溫，這是筆者在2017年尾時始料不及。
展望2019年，筆者有4個預測：
樓價風高浪急 宜冷靜處理
2018-12-14
上週，正當大家見到習近平與特朗普在阿根廷的工作晚宴，帶來了暫時停戰的好消息，正當鬆了一口氣，股市又回升，估計樓市可以暫時脫離險境。不料，在差不多同一時間，中國華為的副主席，又是大股東任正非的女兒孟晚舟在加拿大過境時，加以拘捕。雖然兩國官員之後都不斷為事件降溫，但原有的緩和氣氛，便一掃而空。
無論利用貿易戰或是刑事起訴孟晚舟，目的若是阻礙中國崛起，都是「弱智
中美休戰恐慌完 樓價大跳水可免
2018-12-07
萬眾期待的「習特會」，終於在上周末順利完成，會議時間比原先長了半小時，還加插合照環節。據說談判氣氛融洽，雙方決定暫時「休戰」90天，美國暫時不會再向中國進口商品加稅，而中國也會恢復向美國採購農產品。
最初大家都評估貿易爭拗只是特朗普的政治騷，但從過去半年的行動，除了政治因素外，也是藉此打壓中國的崛起，因此不少評論認為在此背景下中美難以達成任何協議。
其實
土耳其物業 回報高風險也高
2018-11-30
筆者剛剛前往土耳其南部，此行其中的一個目的，就是視察當地的物業市場。因為筆者其中一位旅遊達人朋友，在土耳其玩了三個月，他在Facebook中，展示他租住的一個複式單位，近千呎，有花園，有泳池，只售不足六萬美元，但租金每星期可達800美元。只要出租半年，也有35%回報，非常可觀！天下竟有如此便宜的事，令筆者親身去了解清楚！
該物業位於土耳其南部一個叫做Fet
港樓調整幅度大 上車換樓良機現（下）
2018-11-23
至於中美之間的關係，筆者也不太悲觀！中國已經定調今次是貿易摩擦，並非中美貿易戰，正為其降溫！其實，利用關稅打貿易戰，在全球化的背景下，美國的消費者也會身受其害。日子一旦拖長，物價上升，正是對特郎普支持者的考驗，中美的貿易摩擦，只會時好時壞，甚至在11月與習近平會面時見好即收！特郎普會自稱獲得重大勝利，希望贏盡政治本錢。
特郎普做慣老闆，目中無人，行為欠缺周
港樓調整幅度大 上車換樓良機現（上）
2018-11-16
香港的住宅市場在10月份開始，成交出現冰封現象。悲觀情況似乎一發不可收拾。市場由樂觀轉向悲觀的原因頗多，其中最重要之一是林鄭的施政報告「明日大嶼」令大家覺得將來供應會大增，緩和了「上車」焦慮！當然特郎普也功不可沒！中美之間的鬥爭，令市場憂慮經濟出現大倒退，也成功令股票市場大幅下跌，令原本已經是弱不禁風的樓市，更加變得雪上加霜！除此之外，美國收水，利息上升也是
市場恐慌機會多 長線穩建勝算高
2018-11-09
十月份，香港的樓市及股市都經歷了「大時代」，樓市成交大幅減少，一手新樓只售出少於1,200宗，連在地鐵上蓋的優質靚盤，也未能沽清，留下大量貨尾！二手情況更惡劣，成交量相信少於2,000宗，比過年的傳統淡還要差！股市更逃不過十月「股災月」的咀咒，狂跌超過3,000點，更是連續六個月下跌。
不少業主在此等氣氛下，對樓市的樂觀情緒，一下子完全反轉過來！部份更願意
台中風景好 交通致命傷
2018-11-02
本周筆者剛去過台東旅遊，由花蓮出發，踩單車差不多二百公里，花三天才到達台東！沿途風光明媚，稻田正值收割季節，田野間呈現一片金黃色，在陽光的反射下，美不勝收！沿途大部份路段皆有單車徑，沿著台灣東邊海岸線建造，所以筆者沿途一面享受著田野秋色，一面又聽著海岸的浪濤聲，非常愉快的一次旅程。
台東除了風景怡人，民風也很純撲，沿途遇到本地人也會為我們加油鼓勵，酒店餐廳
「明日大嶼」一石二鳥土地問題有望解決
2018-10-26
《施政報告》用了很多篇幅描述如何解決香港的房屋及土地問題！最令人熱烈討論的當然是「明日大嶼」的人工島填海計劃。政府表示填海規劃建1,700公頃的土地，涉及資金5,000億，現時全港所有公屋及居屋人口所住的土地面積，也不過是1,600公頃。如果填海真的能夠順利完成，香港的土地問題便能容易解決！既然如此，必定觸動到土地既得利益者的反對，如果未來土地有大量供應，現
代理怨氣大 牌費宜改革
2018-10-19
上個月地產代理監管局發佈一個宣傳廣告，教育消費者在購買一手樓時，要注意事項，當中提及買家向代理獲得什麼優惠時，代理會將所有優惠及回贈白紙黑字列出，這宣傳片引發行業不少從業員極為不滿，代理認為監管局有鼓勵買家向代理索取回贈的嫌疑。業界更發起一人一信行動，要求當局收回宣傳片。
筆者並不相信地產代理監管局會有鼓吹回佣的企圖，這種行為對其監管工作並沒有任何好處，只
債息急升 美股危已特朗普自食其果
2018-10-12
香港踏入10月份，在10股災陰影之下，即使國內大幅放水，香港股市固然繼續沉底，26,000點也岌岌可危，股王騰訊更低見300元，而香港樓市也是疲態盡露，終止了26個月的連續升勢，不少業主減價求售，當中最大的隱憂，當然是特朗普對中國的打壓，中美貿易戰越演越烈，令市場出現不明朗所致。
隨著美國10年國債息率衝破3.12厘，連全球最強的美國，股市也應聲下跌，一時
銀行加息樓價回調跳崖式下跌可避免
2018-10-05
香港銀行終於在相隔12年來首次加息，意味著香港的加息周期正式開始。今次加息幅度以匯豐等大型銀行計，只有0.125厘，可謂相當克制。以目前二手成交價樓700萬元中位數計，借款60%，即420萬元，25年還款期，供款增加260元，單單這個數目，當然對樓價影響輕微，但大家不要忘記，自今年年初，香港的H按的實際利息只是一厘多，現在已隨同業拆息升而達到封頂位，大部份在
高鐵網絡效用高 加速大灣區發展
2018-09-28
萬眾期待，興建歷時八年，經歷無數爭議的廣深港高鐵香港段於上周日（9月23日）正式通車，筆者過往也曾在國內乘坐高鐵的經驗，回憶第一次坐高鐵，是四年前由上海虹橋機場到昆山，昆山屬於江蘇省，陽澄湖所在地，乘車體驗是舒適的，速度快，行車也很穩定，只需19分鐘便把乘客送到目的地。
不過當時整個高鐵站，佔地極大，由南至北步行20分鐘是免不了，但除了筆者之外，基本上，站
19年超強颱風再遇 巧合還是定律
2018-09-21
本周超強颱風「山竹」吹襲香港，據說是天文台自1946年有紀錄以來，風力最強的一個風！但至今，香港沒有一個死亡事件，真是萬幸。也要在此向全港的警察、消防員、砍伐樹木工人、救護員，清道夫及公共交通服務人員，致以萬二分感謝，真是辛苦他們了。
事件好像有點巧合，今年山竹掛10號風球的新曆在9月16日，而農曆是八月初七日，農曆跟新曆每隔19年便重覆一次，對上19年即
做麵粉建房屋 政府責無旁貸
2018-09-14
本周特首林鄭在出席公開場合時又再一次談到香港的房屋短缺問題，她強調「沒有麵粉就造不到麵包」，只要有土地，政府願意興建更多「買得起，供得起的資助房屋」。
此種講法似乎給大家一種印象，沒有足夠的房屋供應，都是香港土地不足所致，責不在港府。但事實上，香港只有百分之廿五土地被開發，其餘百分之七十五都是閒置，當中大部份都是郊野公園、農地、棕地。當然政府會給大家各式各
填海造城 造福下一代
2018-09-07
自從林鄭表達其私人意見，認為填海是增加土地的最佳選擇，建制派不少人士都有類似看法，其中團結香港基金的構思最進取，政府原先在東大嶼都會建議填海造城1,000公頃，但團結香港基金則建議擴大規模至2,200公頃。
金管局前總裁任志剛也發表網誌，指出必須大幅度增加住宅用地，而力度要是把「供不應求」變成「有求必應」，及長期維持這個狀況。他甚至擔心東大嶼都會的填海計劃
樓價真跌還是假跌？
2018-08-31
過去一周，香港的二手住宅物業成交非常淡靜，據報導稱10大屋苑，兩天假期只有一宗成交，創三年以來新低。樓價在下半年轉升為跌似乎已成定局。另一方面，多個新盤蓄勢待發，首先在上周末推出的是九龍南昌站上蓋物業，推售364伙，售出354伙，佔97%成績仍然不俗，下星期準備推售的新盤，累積收票情況也不錯。筆者估計也會獲得良好的銷售成績。二手靜，一手熱，繼續成為市場主導，
杜絕假盤 唯有中央託盤
2018-08-24
上周某大行高調舉行記者會，強調投入大量資源，實行高科技全力杜絕假盤，保證以後提供真盤源予客戶。
提供「真盤源」乃是專業地產代理的基本責任，筆者當然絕對支持，但令筆者感到奇怪的是為何在自己公司刊登「真樓盤」，都要動用甚麼高科技、AI 人工智能。其實不少細行即使沒有那麼多資源，也一直堅持發佈真盤源，困難的關鍵不在於科技，而在於人心及制度！
當你堅持「真盤源」
貿易戰持續 港樓市受累
2018-08-17
中美貿易戰自七月開始，關稅的徵收不斷加碼，情況愈演愈烈。雖然實質上，只有340億美元的貨品已實施25％的關稅，而160億美元的額外貨品將於8月23日起生效。但特朗普已經出口術，要再將另外2000億美元的中國貨徵稅，稅率甚至由最初的10％增至25％，中國也揚言會反擊將600億美元的美國進口貨實施關稅。所以貿易戰可謂只是剛剛開始，實質影響還未出現，但心理因素已反
