上周有美國顧問公司出報告，統計包括香港在內，全球406個大城市的樓價負擔能力，香港又連續七年登上榜首。根據報告，去年本港第三季樓價中位數為542萬，而家庭中位數為30萬，所以香港一個家庭要18年收入才能置業。不少媒體都大篇幅報導上述新聞，不少也非常煽情，例如要「不吃不喝」、「吸風飲露」18年、「全球最悲」等等，這也難怪，因為根據報告超過5倍已屬「極難負擔」，香港也大幅拋離第二位的澳洲悉尼（12.2倍）及第三位的溫哥華(11.8倍)。
筆者不否認香港的樓價高，香港人的居住環境差、面積少，這是事實。但數據的計算有頗多地方值得大家深思：首先，香港人買樓，除了自用，投資成份亦很高，買投資產品，就不能單單計算收入，不少買家是用積蓄現金買樓，或者借貸比例很低。全港六成樓宇沒有按揭，而香港銀行有超過十萬億存款，可見單靠收入去計算置業能力必定有頗大誤差。
另外，即使計算收入，也應該計算稅後收入，在澳洲為例，收入是付1/3至1半為入息稅，相反，香港最多是15%，況且香港有一半人住在公屋，加上香港也是全球貧富懸殊最高之一，用全港入息計算也未能反映全部真相。
此外，利息因素當然也是關鍵之一，香港按揭利息受美國影響，長期在2%或以下，而通賬則受中國大陸影響，官方數字往往低估民間數值受實質負利率影響，樓價當然飛升。最後，香港樓宇的套現力強，沒有資產增值稅，沒有資產稅，利得稅率也非常低，自然吸引世界各地的資金入市，當然包括國內的資金推高樓價，香港樓價既然受外國購買力影響，自然與本地人收入脫軌。
筆者不是認為香港樓價永遠只升不跌，只希望大家不要被報告的誇大數字誤導，輕易沽出自住樓宇，這是非常危險的動作，隨時莫及。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行
