元朗一個發展商為買家提供高達120%的按揭，令市場譁然，金管局也出來高調提醒市民要三思才可。其實，自從紅磡環海東岸於去年8月首次為買家提供最高樓價85%一按，結果賣個滿堂紅，售出共千個單位後，其他發展商也紛紛效法。由於上車客一般首期較緊張，高成數按揭，最初主要為上車客而設，漸漸地發展商發覺換樓客的需求可能更大，今次推出120%按揭的樓盤，正正是以三房單位為主，目標客戶正是有換樓需求。
這類換樓買家本身多數已經擁有一個單位或以上，在辣招之下，他們再買物業便需繳付雙倍印花稅，稅額加倍固然令買家猶豫，更要命的是按揭非常困難，一方面最高成數只有五成，壓力測試需要將其名下全部物業的供款一齊計算，結果不少換樓買家都未能通過壓力測試，而難以向銀行貸款。
過往，部份換樓客真的為了改善居住環境，唯有向財務公司求助，先將自住的物業加按，獲得充足首期才買新樓，但最近金管局針對財務公司運作，向銀行施壓，不可再向財務公司融資，令不少財務公司陷入困境，未能為新客戶提供借款。
今次發展商提供的120%按揭，也是類似操作，買家必須擁有另外一個物業，並與新樓一同向發展商旗下的財務公司借款，其原有物業樓價不能少於新樓的70%，換句話，兩個物業總值加起來最少有新物業的170%樓價，借120%的新樓樓價，實際借款比率最高是抵押品的70%而己，風險並不高。
由於財務公司收取的利息稍高，大部份買家都會預算在新樓入伙後，賣出自住物業用來清還貸款，買家有三年時間處理，自然輕鬆很多。筆者相信發展商也不想提供高成數按揭，大部份樓價未能即時收回，但卻是一種方式，令換樓買家可以完成換樓的需求，而且風險也極低。
最無辜的是銀行，本來是穩穩陣陣的生意，白白送給了發展商，最重要的是也化解了辣招的大部份作用，於是金管局又再揚言向銀行施壓，不要貸款給發展商進行此種業務，銀行股價一直下滑，實不無道理。但金管局以穩定金融為名，實際是阻止市民入市為實，壓抑樓價的目的昭然若揭，實際是愛你或是害你，精明的讀者自然懂得自行判斷了。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行
