在最新的財政預算案中，財爺提出四項針對資產泡沫風險的措施，不少是用有形之手去解決，隨時好心做壞事(董伯伯的八萬五便是其中之典型例子)，其中只有一項研究活化居屋買賣，本人認為最為可取，用市場方法(冇形之手)去解決市場問題，始終最為有效。 根據2009年二手居屋買賣登記計算，港島區二手居屋平均樓價為182萬元，九龍區區為159萬元，新界區為110萬元，相對市區私人二手住宅的416萬，明顯容易負擔。2009年，居屋二手市場整體成交(包括自由市場及第二市場) 只有8960宗，以居屋存貨單位有約31萬戶，流轉率只有2.9%，相比二手私人住宅2009年流轉率為8.7%實在大為遜色，只要攪好居屋二手市場，增加中下價物業的供應，對舒緩上車一族買樓能力有莫大幫助。至於如何活化居屋市場，本人有以下建議： A. 先針對居屋第二市場(無需補地價) (一) 放寬白表申請人購買居屋第二市場物業。 2009年此類市場只有2019宗成交，全港卻有25萬個未補地價可供出售的單位，可謂少得可憐。現有居屋第二市場只可出售予綠表持有人，這類買家由於必須放棄其公屋，才可獲發綠表，所以買家必然較少，何況他們也可以選擇利用綠表優先直接向房委會購買全新的一手居屋，對二手居屋的需求就更低。 為了活化此市場，最容易直接的方法是容許白表持有人，除了可買一手居屋外，也可以購買此類物業，需求自然大大提高，加上居屋在今年沽清手上餘下的4000餘個單位後，便再沒有新供應，白表買家必然是首次置業，對中下價物業的需求亦最大，對解決他們的住屋需求有很大的幫助。 (二) 簡化/廢除業主申請可供出售證。 現行居屋業主透過第二市場發售，必須申請可供出售證明書，才可簽署臨時買賣合約，申請涉及費用和時間，此舉往往阻礙買賣的效率，事實上，每名居屋業主與私人住宅一樣，買方或代理可透過田土廳確認其身份，無須多此一舉，建議廢除此項要求。 (三) 銀行按揭年期 居屋的貸款，由於受到政府的擔保，銀行的風險很低，因此願意貸款達到樓價的95%，但擔保期只有25年，所以如果一個居屋已有15年樓齡，新買家透過第二市場按揭，往往只能承做10年按揭，相對於同樣15年樓齡的私人住宅物業，往往可以做到20至25年按揭，相差很遠，短年期的按揭年期，意味着加重每月的還款額，對首次置業者是沉重負擔。政府若要活化此市場，必須鼓勵銀行增加按揭的年期。 B. 針對自由市場 (一) 補地價的透明度 由於居屋透過自由市場買賣，經補地價後，可售予任何人士，理論上，空間很大，現有31萬間居屋單位，但2009年只有6914宗成交，，補地價金額的透明度是其中一個有改善空間的地方，現時業主申請補地價要先付出$3,300手續費，房委會就發信通知補地價的金額，業主必須於發信後60天內完成補地價，否則又要付$3,300再申請。現實操作上，業主根本未必可以在60天內找到買家，即時找到買家，業主亦未必有足夠的閒錢去先補地價，再和新買家成交。事實上，大部份業主都是找到新買家談好樓價，才去申請補地價，業主往往在決定售價時，並不知道自已需要補地價的金額，建議政府要改善補地價的透明度，例如： (a) 將過住補地價的結果上網，讓業主有過往近期個案去推斷自已單位的金額 (b) 委托特定的測量師行，將居屋的估值上網，讓業主可以免費或低廉費用獲取估價，便可計算出自已的補地價金額。 (c) 讓業主自行透過預先核準的測量師行去估值，透過競爭，估價的費用會調節去較合理的水平。 (二) 補地價的時間操作 根據現行法例，居屋業主必須於成交前先行補地價，但現實上業主往往需要運用新買家的樓款，才可以完成補地價，所以有市場上業主必須透過專門從事居屋事務的地產代理及律師，透過合法，但手續繁複的合約條文及處理方法，才可以在成交日的當天，同時進行補地價及成交，以確保符合法例。一些剛入行或甚少涉及居屋業務的地產代理都未必能夠充份掌握，若能簡化程序，相信對活化居屋市場，必有幫助。 李峻銘 世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁 地產代理監管局成員 地產代理監管局專業發展委員會主席 香港學術評審局行業專家 香港專業地產顧問商會會務顧問