上星期跟大家分析過了2013年樓市的樂觀因素，今天則和大家談一下2013年的風險因素，而利息回升是首項要注意的風險因素，這跟過去幾年樓價的不斷攀升與超低息有莫大關係。
一旦利息回升，將會引發樓市大幅向下的機會。港元利息與美息掛勾，美國聯儲局一向指出低息環境會持續一段長時間，最初估計至2014年，後來又再修訂至2015年，最新的就連時間性也沒有再提，只列出條件，只要通賬維持在2.5％以下，以及失業率保持於6.5%以上，低息仍會維持。不少經濟分析師認為低息環境有可能會伸延超過2015年，當然亦有評論認為最快2013年底就會有機會加息，加息的時間表現在變得沒有那麼明確了。隨著美國樓市回穩，經濟復甦，加息的時間，大家不可掉以輕心，要密切留意美國及外圍經濟的變化，而且香港以往經歷樓市大幅調整，都和外圍經濟因素變化，有著密切的關係。
另一個要注意的風險因素，是政府的干預措施。自梁振英新政府上場後，政治上處處受制，為了挽回低企的民望，梁振英會毫不留手地整頓樓市，早前的梁十招、港人港地，加強SSD及BSD等措施，可謂一浪接一浪，令人相信只要樓價一旦又急升，政府的有形之手又會出動，全力打擊樓價，租金管制、資產增值稅，空置稅等，這些會否陸續登場，也成為樓市的重要風險
此外，第三項風險是供應的增加，隨著政府加快賣地以及加快批出售樓紙，2013年可供出售的樓花可達2至3萬個單位。一旦利息回升或外圍經濟政治發生重大事件，要消化這個數目的單位，也非減價速銷不可。
綜合樂觀與風險的因素，筆者傾向預計美國經濟復甦的步伐，不會太樂觀，日本在90年代，自樓市及經濟下滑，有關利出貨幣寛鬆的政策出抬也超過20年，但仍未能取得太大效益。故筆者對於美國以同樣的方式處理現時的經濟困局，能否在短時間內取得有效的成績，實在存疑。故此，美國能夠在2015年前加息的機會極微，所以筆者對2013年的樓市仍然傾向樂觀，而樓價仍會有15%的升幅。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行