韓國樓市自2022年起連續加息七次，樓價大幅下滑，首爾地區急跌了30%-40%，成交量更暴跌了超過70%。樓價下跌幅度之快，令筆者感到驚訝，查其原因竟然與韓國獨有的「租貸」制度令其樓市成為炒家樂園有關。
韓國獨有「全租房」制度是當地樓市升跌關鍵成因
在韓國租樓，有一種獨有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付業主一大筆押金，一般是房價的50%-80%不等，租約完成後租客退回物業，業主會全數退回押金。在2020年疫情爆發後，韓國也隨美國將利率降至0.5%，業主只要找到租客便會有大筆現金，可以再買新物業，加上銀行按揭的話，一間可以變兩間。隨著樓價急升，收到的押金又變得更多，又可以再買入更多的物業，令首爾樓市進入瘋狂狀態，2020-2021年間當地樓價便升了超過50%。另一邊箱，租客為了支付龐大的押金，便向銀行進行貸款，一旦業主不退還押金，租客有權收樓變賣抵債。租客在低息環境下，向銀行支付的利息遠低於正常的租金，令租客也紛紛樂意從傳統支付租金的租屋方式轉為「全租房」的模式。但當2022年美國開始加息，韓國也跟隨加息後問題就來了，在利息支出越來越大的時候，租客便開始退租，業主的資金鏈開始出現問題，唯有出售物業來應付，去到2023年市場的賣盤越來越多，買家及租客就越來越少，一下子韓國由樓市最熱的國家變成最冷的國度。業主由於手上有太多物業，根本無法應付押金的退還，唯有「走佬」逃避，而租客也變成代罪羔羊，韓國仁川一位30歲的男子更因此服藥自殺，在其遺書上寫上「失去工作的我沒有收入，存款早就用光了，9000萬韓元的押金一直拖著不還給我，我曾經去投訴也報過警，但政府對『全租客』詐騙的對策，讓人非常失望，我無法再堅持下去了，最後希望我的死能推動這個問題儘快解決，再見。」
樓市崩塌經濟必重創 調整政策需及時
樓市一旦出現崩塌，經濟必定會再受重創，問題似乎只是開始，情況未許樂觀。其實這種獨有的制度出現，與政府政策有莫大關係。根據網上資料，自60年代韓國政府就認為房地產對出口導向的國策沒有助力，所以限制銀行為發展商及買家提供貸款，自此民間便形成了這種「自助資金系統」。政策訂立時可能是沒錯，但當後遺症出現卻未能及時調整，就會產生嚴重後果。香港的樓市辣招，也有類似情況，若不及時調整，令樓市變成一潭死水的話，業主唯有大幅減價才能承接，信心一旦摧毀，就不容易再恢復，對香港經濟百害而無一利！
世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘
