不少置業者都喜歡買村屋，主要原因是大部分的村屋都是位於郊區，遠離煩囂鬧市，可以感受大自然的恬靜、呼吸清新的空氣；村屋間隔四正、實用率高、周圍建屋密度低，以及可以飼養寵物等等。
購買村屋所涉及的知識與一般住宅物業有所不同，置業自學團邀得紮根西貢逾20載，專責西貢豪宅及村屋專家，現為世紀21奇豐物業西貢區營業董事 Frankie Liu 與新晉物業顧問 Sang Lo 以一問一答的形式，帶出買賣村屋的專業知識。各位客戶增多點知識，就可以做到自學自保啦。
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世紀21奇豐物業西貢區營業董事 Frankie Liu （左）與新晉物業顧問 Sang Lo（右）與你剖析購買村屋的一眾學問。
【 村 屋 自 學 團 】
「村屋自學團」正式起程，與大家了解更多「購買村屋你要『識』」!
【第1識】 村屋劃分多少類型？
【第2識】 村屋花園有多少細節須留意？
【第3識】 村屋的「通道權」（Right of Way）是甚麼？
【第4識】 村屋按揭和一般物業按揭一樣嗎？
【第5識】 村屋真的適合你嗎？
【第6識】 村屋生活有甚麼必備小常識？
【第7識】 簽訂鄉村屋宇買賣合約前的檢查清單
【片段要點】
村屋劃分多少類型？
丁屋 ，村屋 點樣分
• 村屋分為「老屋」及「丁屋」：前者為1905至1972年間建成，後者見下文詳解。
• 丁屋：指新界原居民的男丁，凡滿18歲即有資格申請土地所起的房屋，其有轉售限制。另外，丁屋又劃分為「私人地」或「官地」。
• 丁屋的轉售限制：「私人地」丁屋，滿意紙發出5年後不用補地價，即可轉售。「官地」丁屋，任何時候出售均須補地價。
• 如何查詢該丁屋是否已補地價呢？需向業主查詢並要求出示「已補地價」信及收據。
村屋種類繁多，各有不同業權、轉售及用途限制。大家購買前必須了解清楚所購買的物業是甚麼類型，以免誤墮法網。以下圖表睇清村屋類型：
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種類 |
特點 |
轉售限制/補地價 |
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「老屋」或「舊屋地」 |
一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」，政府批出的集體租契，樓齡高企，只須向民政事務署申請同意書便可以。如果屋主希望重建，需要得到地政總署發出重建批准書。 |
不用補地價 |
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新界原居民興建丁屋 |
「丁屋」一般指1972年根據「新界」小型屋宇，以「新批地」和「建屋牌照」而興建。有特定規格：最多興建三層高；總高度不可多於27呎；每層面積劃700呎大；建深度不多於一米露台。 |
「私人地」的「丁屋」落成後5年內出售也需要補地價，補地價會按年遞減。 「官地」的「丁屋」任何時間內出售也須補地價。 |
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「祖堂地」 |
由祖先所擁有，之後再由祖先的後人所繼承；由一個族群的人擁有，多作拜祭祖先的用地。 |
必須集齊所有司理簽署才可以出售，及取得民政事務專 |
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【片段要點】
村屋花園有多少細節須留意？
• 以 DD Lot （Demarcation District）圖分清該花園屬於「私人地」或「官地」。
• 某些花園是混合用途，即一部份為入契地、一部份是官地。
• 凡屬官地之花園，租約上均會顯示租金與租期，乃短期租約。
• 如花園屬官地，新村屋買家須重新申請花園租約。同時要留意土地用途。一般而言，種植花草、作私人燒烤玩樂都沒有大問題。
一般村屋的地下單位都會連花園。要分清楚花園屬於「私人地」，俗稱「入契地」、或是「官地」，是向政府租用？還是佔用？大家如有疑問，可向地政署購入DD Lot（Demarcation District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。
「官地」一般屬於短期租約，每半年續約一次，每3個月付一次租金。
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【片段要點】
• 大家可透過DD Lot 圖、土地註冊處查冊，以及大廈公契，以區分該通道屬於政府，還是私人擁有。
• 「通道權」有分為永久性；或時期限制，如十年、二十年；又或收費的。
• 如你希望釋放別人的「私人地」的「行車權」，其中一個方案是向政府將原先的私人地轉為官路，但政府需劃分其他土地補償業主。
「通道權」分「行車權」或者「行人權」，透過 DD Lot（Demarcation District）圖去區分通道屬政府擁有或私人擁有。同時可以留意道路附近有沒有政府街燈，每一燈柱上也有燈柱編號，可以在政府的「地理資訊地圖」https://www.map.gov.hk 中「搜尋」。
如果屬屋苑式村屋，可以查閱大廈公契 DMC（Deeds of Mutual Covenant），另外也要留意「通道權」（Right of Way）批出的時限屬永久或是有時期的。
DD Lot 圖解說：
1. 私人入契花園
2.有租用登記的官地花園
3. 佔用了的官地花園
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【片段要點】
• 大銀行如中國銀行、富邦銀行，均會接受村屋按揭。
• 按揭成數會較嚴謹，一般是六成。連同按揭保險，借貸最高成半。• 按揭利息方面，較一般住宅樓宇高約0.5厘。估價亦較一般住宅樓宇更保守。個別銀行可能會收取較高利息。
• 假如複式物業，樓梯於單位內，銀行會視為單一物業；如樓梯於單位外，銀行則視其為分層物業。
• 稅務方面，分層式村屋被視為分層的單一物業買賣。而複式或全幢三層村屋， 稅務局會按單位賣出前的建築圖去核實其是否為複式物業。
• 如物業為複式物業，第一層為標準稅率；第二層為15%稅率。
• 如被視為三層物業，第一層為標準稅率；第二、三層為15%稅率。
以下是村屋按揭資料：
按揭成數及息率：
60%。較一般住宅樓高約0.5厘，估價亦會係趨向保守。
按揭年期：
25年，村屋樓齡加還款期總和最長55年。
按揭保險：
部份也可以有按揭保險，$800萬以下也可以85%
按揭成數：
若然一個買家同時購買三層分層的村屋（分契），按揭就會視為三項按揭計算，按揭成數就有所影響。
【 村 屋 自 學 團 】
【片段要點】
• 村屋與市區屋苑的居住環境有很大分別，買家要首先了解自己對居住環境的要求。
• 交通方面，主要是自駕。• 村屋空間方面，村屋面積700呎，基本上，除樓梯以外都是實用面積，
• 可留意贈送面積：如花園、天台或露台。
• 揀選村屋小要點：地下單位連大花園，價值又會較連天台層單位高；而連天台又會較只有露台的中層單位高。
• 海景景觀、入契大花園、私隱度及裝修均可以提高物業之投資價值。
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天氣報告
由於居住環境貼近大自然，天氣的變化對於住客的起居飲食有着非常大的相互關係。
交通App
除了自駕人士外，公眾交通也非常重要。有一個資料齊全的交通App，方便準時乘搭相關的公共交通工具。
手機及寬頻網絡
寬頻上網已經是生活不可或缺的範疇，所以必須要了解該區的寬頻網絡供應商的覆蓋。
食水供應
大部份的食水是由水務署提供的，間中也有些是使用井水的所以要留意。
化糞池及垃圾
部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞，垃圾收集站的位置也非常重要。
太陽能發電
2018可再生能源上網電費計劃，自2018年10月1日(中電)/ 2019年1月1日(港燈)起，太陽能發電擁有人可以每度電港幣3至5元(視乎發電規模) 出售生產之電力予兩電，此價格比現時之每度電收費港幣1至1.5元高出很多。此計劃為期15年直至2033年，鎖定太陽能發電系統投資回本期為7年，這樣擁有人就可穩定賺取另外8年的高價電費(年回報率約14%)，及後繼續賺取正常電費。
大件傢俬的搬運
村屋無升降機，所以一定要用樓梯搬出搬入。住中層或者三樓，大型傢俬例如梳化、雪櫃、衣櫃、洗衣機、雪櫃等都需要於露台吊高，再放入家內。所以在搬屋前，一定須與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。
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在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前，買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件，以備查閱。買方或其律師並應到有關的新界土地註冊處進行查冊。
買方應清楚知道以下事項：
○ (a) 自己是與合法的業權擁有人進行交易；
○ (b) 租契、新批約或建築牌照是否載有任何條款，限制該鄉村屋宇的出售。如有的話，這些限制條款是否仍然適用，或已向政府補付地價後獲刪除；
○ (c) 倘賣方為「祖」或「堂」，該「祖」或「堂」已取得民政事務專員代民政事務局局長發出的「同意書」，且該文件仍然有效，以及同意書內的條款（如有的話）已被遵守；
○ (d) 政府是否發出過會影響該鄉村屋宇的租契、新批約或建築牌照的條款修訂；
○ (e) 該項發展或重建是否按租契、新批約或建築牌照的條款完成，若否，則違約情況是否已透過修訂條款、豁免書或不反對通知書予以糾正，如違約情況只屬輕微差異，則有關情況是否為地政專員容忍；
○ (f) 賣方是否已取得所需的全部批准，以動工興建或重建該鄉村屋宇；
○ (g) 如該鄉村屋宇免受《建築物條例》規管，其尺寸是否符合訂明的標準，若否，其建築圖則是否已獲批准；
○ (h) 如該鄉村屋宇(如免受《建築物條例》規管) 在一九八七年十月十六日或之後才興建，是否已取得各項豁免證明書；
○ (i) 該鄉村屋宇在建成或重建後，是否已獲簽發不反對入夥通知書、容忍通知書或完成規定事項證明書。
參考資料來源：
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