(本文章原刊載於《香港經濟日報》二零一零年四月二十二日 D07 專家論市專欄。) 自金融海嘯發生後，各國大印鈔票，促成超低利息出現，結果催使買樓收租的風氣更烈，究竟買樓收租回報有多少？ 在市場上，大家都會用資產回報率來比較。不同資產的回報：例如定期存款，現在1,000萬元存款定期一年，只有約0.5厘，即每年只有50,000元利息；買入滙豐股票，一年派息有3.22%；買入一個九龍站物業，淨租金回報平均只有2%；如果買入沙田第一城5個單位（平均每個約200萬元），淨租金回報約3.6%。哪一種資產回報較高？比較回報率的高低便清楚明白，只不過，上述例子都是假設買家全部以現金買入資產。 供樓利息倘增 蠶食租金收入 在現實世界中，買樓多數以按揭形式購買，先付首期3成，7成向銀行借貸，資產回報率不會改變，但買家更應關心他付出首期金額的資金回報率。以一個200萬元的第一城單位為例，付出60萬元首期，1年淨租金收入為72,000元，若扣除利息14,000元（1%），便每年有58,000元回報，資金回報率為（72,000元-14,000元）÷600,000元 =9.6%。 若投資1,000萬元，每年的淨租金回報便是960,000元，因為利用銀行按揭大大加强了槓桿原理，增加了投資收益。不過，若是利息升至5%，資金回報率為（72,000元-70,000元）÷600,000元=0.33%，利息支出便會蠶食大部分的租金收入，大大減少回報，不可不察。 李峻銘 世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁 地產代理監管局專業發展委員會主席 香港學術評審局行業專家 goodwin@century21-hk.com