樓價的長期走勢，可分為內部因素及外圍因素。內部因素較為簡單，大致上離不開需求與供應的分析，雖然香港住宅單位的數目已多於住戶的數目，不可以說出現短缺，但全港只有不足10%的單位是超過1,000方呎，90%以上屬於小型單位，只要經濟繼續發展，隨著住戶的收入增加，小單位的業主仍然有很大的換樓意欲，雖然土地的供應全由政府決定，但只要需求不缺，相信樓價定能穩定發展。 還記得97年的「八萬五」與03年的勾地政策，完全是兩個極端，預期今、明兩年的新落成住宅供應亦只有約1萬個，意味未來的新供應將會持續維持於低水平，相信在強大的政治壓力下，曾特首會採取較中庸的政策，並會推出較多地皮供拍賣，不過由現在至樓宇真正落成推出，相信會有3至4年真空期，所以在2013年前，樓價會大幅下調的機會相信很低。 相反，外圍因素則較難預料，例如最近歐洲掀起的新一輪金融危機，又為市場帶來一些震盪，歐盟吸取了美國的量化寬鬆措施的經驗後，即推出7,500億歐元的救市方案來鞏固金融體系，令全球最普遍的兩大貨幣－美元及歐元均大量增加，資金的流量與全球的利率維持長期低企，將有利於資產價格的膨脹，甚至造成資產泡沫。 長期及不斷的金融難題，對施政者確實帶來了不少困擾，但會否因而挺而走險，利用戰爭轉移民眾視線？最近，中東的伊朗及亞洲的北韓，均是戰爭的高危地帶，一旦戰爭爆發，肯定會為市場帶來更大的傷害，不可不察。 李峻銘 世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁 地產代理監管局專業發展委員會主席 香港學術評審局行業專家 goodwin@century21-hk.com