隨著何文田地皮以高價成交後，港府「九招十二式」的威力亦被化解於無形，樓市於2010年6月又再起動，買家追價的速度及力度，一個星期比一個星期強勁，踏入7月份，威力似乎有增無減，成交價量均再創新高，根據前線同時的匯報，現時不少買家出現驚慌性心理，恐怕現在不追價入市，遲些樓價會更貴，更難上車。 筆者觀察到不少買家在金融海嘯後認為樓價應該大跌，於是將物業放售，轉為租客，等待樓價大跌才重新入市，結果事與願違，錯失了機會。今次港府出招，大家都希望會將樓價壓一下，結果造成4,5月樓市雖然成交淡靜，但假日去睇樓者，仍然異常踴躍。 當賣地成交高價一出，大批準買家都認為樓市調整已經完結，急不及待又再蜂擁入市，再加上低息時代預料仍會維持一段長時間，用家、投資客及租客亦一同入市，更加助長樓價升勢。 發展商眼見買家入市意欲高漲，即使售樓仍受制於「九招十二式」的規管，以及世界盃的影響，不過仍然敢於開盤賣樓，結果又再賣過滿堂紅，助長了發展商勾地及投地的信心，預料下半年陸續會有地皮拍賣，成績相信又會刺激樓價上升，這樣的循環性互相刺激，只會令樓市出現更不理性的上升，直至有一天爆煲為止。 促成爆煲最大的因素是利率的急速式上升，這方面在2010年出現的機會極微，還有歐洲多國的信貸風險，經過6月份筆者在當地的觀察，無論法國或倫敦的街頭商店，都是人頭湧湧非常熱鬧，相對於筆者於93年到倫敦，當時遍地都是銀主盤，簡直是兩個世界，今次完全看不到他們受到什麼經濟不景氣影響，筆者對此風險亦覺不大。 香港樓市在2010年下半年開始出現消耗性上升，升幅多少已變成心理問題，已經不可以純粹用理性的經濟分析，大家在高興樓價上升的同時，沒有人知道會升多少，亦不會知道升多久，務請小心！ 李峻銘 世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁 地產代理監管局專業發展委員會主席 香港學術評審局行業專家 goodwin@century21-hk.com