金管局自2009年開始，不斷收緊樓宇按揭，理由是樓價急升，控制銀行過度借貸風險，尤其是在低息年代，息口一旦上升，買家若用收入的50%供款，只要利息上升三厘，供款便會大幅上升佔入息的70%。表面上，言之成理，但只是事實的一部份，筆者嘗試利用真實數據，去說明事實的另一部份。
金管局剛公佈二月份按揭的統計數字，平均每宗樓按貸款287萬元是物業估值的55.7%，供款年期25年，由此推算，每月供款為$12,803，如果在2009年前，以2.45%計算，借款人只需用收入一半供款，即收入起碼需$25,606才可獲批貸款，利息一旦上升至5.45%，供款上升至$17,538，佔收入上升至68%。金管局表述的情況類同，不過，在現今情況，有壓力測試，以最寬鬆的首次置業為例，在息口上升三厘後，只能佔收入60%，最低收入要求變成$29,230，亦即是佔現時(2.45%)供款($12,803)的43.8%。不過，大家不可不知這是最低要求。
那麼，這群買家的實際收入是多少？金管局沒有告訴我們，不過肯定不會低於$29,230，否則銀行便違規。不過，我們可以從2011年政府公佈的人口普查資料中，找到類似參考數據，在該報告第81頁指出自置私人物業的家庭每月供款中位數是$8,000，佔其收入僅為20%，尚餘年期14年，即是買家的收入中位數是$40,000，以現時貸款287萬元，月供$12,803計算，是32%。即使加息3厘至5.45%，月供$17,538也只是43.8%。這說明即使新買家，整體來說也只佔收入32%的低水平，並不是金管局所說的那麼嚴峻，何況貸款也是佔物業價值的55%。
大家也可留意，在現存仍在供款的按揭金額中供款只是$8,000，其餘14年供款計算，即使利息上升三厘，供款也只會上升至近萬元，佔收入$40,000的25%。何況有六成業主沒用按揭貸款，利息上升對他們完全沒有影響，這說明為何業主沒有急住的壓力及必要。
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行