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4+1置業保障
復建居屋傳聞,屬政治把戲
2011-06-30
李峻銘
本週一運輸及房屋局常任秘書長栢志高先生在房委會會議上表示,即使有合適土地興建居屋,最快要7年時間才能落成︰規劃需1年,基礎設施要1年,再加上3至5年時間興建。如果再加上今年10月由特首宣佈研究復建居屋,研究又需1年,找合適土地又需1年,豈不是大家要等到2020年才有居屋落成出售?對未上車一族來說,無疑是 “冷水照頭淋”。不過,以
居屋復售在即,房策更添混亂
2011-06-23
李峻銘
本週地產新聞中的熱話,一定離不開居屋可能恢復興建及出售。市場普遍預期特首可能在十月施政報告宣佈復建居屋的決定。首先,筆者並不反對政府資助市民置業,原則上,這並不是一個單純的房屋或經濟問題,更加牽涉政治的問題。政府的任何資助,都是利用廣大市民的資源去補助社會上另一部份特定資助的人士,似一種福利,是一種資源分配的事情。不過,居屋應否復建,政府在過去不斷持否
進?退?
2011-06-23
譚兆濤
上星期金管局又出新指引,限制非本地居民置業按揭成數及收緊700萬以上物業按揭,市場出現不同迴響,有人認為內地買家置業投資大多無須做太多按揭,故政府針對此類人士實際影響不大,有人認為政府出招應將焦點放在解決上車置業人士困難問題,樓價高企,甚至乎政府應考慮復建居屋。 政府高調出手揚言加大力度穩定樓市,決心一次比一次強是不爭事實,過去一年加速賣地,增加供應量,
樓市氣氛未明,令業主猶豫
2011-06-16
上週五,政府再公佈新一季會再推售可建6,000個單位的地皮,加上進一步收緊按揭上限,除了首次限制外來買家的按揭成數外,其他招數都並不新鮮,但市場反應卻十分熱烈。過去週末,一手在沒有新盤推出情況下,成交淡靜,二手市場十大屋邨成交量下跌至17宗,與上週比較,跌幅達57%。更有不少業主主動來電表示願意減價求售,樓市好像忽然吹「冷風」。 雖然今次政府
內地買家潛力被誇大
2011-06-09
李峻銘
最近,香港政府主動推出多幅土地拍賣及招標,市場反應依然熱烈,發展商在限制發水的背景下,仍然爭相出價毫不猶豫,結果成交價屢創高峰,令市場對樓市更上一層樓,有無限憧憬。最熱門的解釋,莫過於內地買家源源不絕,樓價不單純看香港本地人的購買力,還要結合內地人的購買力,進一步預計香港樓價還會繼續上升。 不過,大家要明白這種說法很危險,雖然內地買家對香港樓市有一
代理奮鬥史(六) 沒有不可能的任務
2011-06-09
廖振雄
上星期公司兩位同事購買了即日來回機票到上海去了。另一區同事就漏夜趕上廣州,筆者最遠的是走過一趟澳洲。幹什麼?就是爭分奪秒去促成生意,將一份擬定好之臨時合約和訂金送到遠方的賣家手上。曾幾何時,有同事送上廣東「增城」後卻被業主臨時反價封盤,落得一肚子氣也無可奈何;亦因為經歷過在機場被行家截客,而形成強烈的危機感,因此打個厚本飛到外國去,翌日回來才可向得買家好好交
土地持續增加供應,效力會逐漸顯現
2011-06-02
李峻銘
政府本意藉增加土地供應令樓市降溫,所以主動推出多幅土地,以供拍賣及招標,但賣地成績依然非常理想,直接刺激業主加價,亦促使5月份樓明顯較4月份轉活,成交增加,住宅成交價也屢創新高。情況令政府非常尷尬。 土地供應的增加,長遠對樓市必然有很大的影響,在上世紀80年代,香港土地供應受中英聯合聲明限制,每年只有50公頃供應,以致樓宇長期供不應求,價格一
有感而言
2011-06-02
譚兆濤
地產代理令人感覺是一種「容易賺錢」行業,跟一般零售、運輸、飲食業不同,難令人消費後有一種「實質」感覺。因為地產行業大多是提供資訊或服務性質,但消費者須繳付龐大佣金數目,往往有一種物非所值的感覺,尤其是旺市時買家由開始睇樓到落訂成交,最快可以於一小時內完成所有手續,但卻需要付數萬元甚至數十萬元佣金,令人直覺代理生意「又易做,又易賺」! 但筆者認
按揭代理專業化
2011-05-26
李峻銘
筆者在20多年前剛大學畢業,便加入銀行工作,第一項被委派的任務就是爭取樓宇的按揭貸款工作。為了完成銀行要求的指示,筆者經常與地產代理聯繫,因為他們往往掌握買家的第一手資料,買家在置業後,亦有需要銀行提供服務,銀行為了鼓勵代理轉介客人,會派發足金金幣予成功轉介的代理,金幣重量多少就視乎貸款金額的大小而定。因此,筆者當年亦經常帶著大大小小的金幣到各間代理行
80後如何 “上車”
2011-05-19
李峻銘
經過上週賣地後,因售價理想,業主心態進一步樂觀,反價之聲不絕,樓價似乎又要再進一步上升。雖然政府不斷出招,但樓價仍然越升越有,買家想置業則越來越困難。尤其是上車客,一方面要應付高樓價,同時,又面對銀行對低首期高成數的貸款,越來越保守,買家若希望獲得70%以上的按揭,物業的估價便會大幅下調。首次置業的買家,尤其是80後,除非獲得家人的支持,否則置業好像是很遙遠
最低工資提高代理質素
2011-05-12
李峻銘
香港的最低工資在5月份開始實施,對代理行業來說,應該絕大部份員工都會超過時薪$28的最低要求。但行業內仍然引起熱烈的討論及回響。兩間龍頭大行亦在4月底最後幾天才公佈有關實施細節。結果一間有飯鐘錢,另一間沒有;一間利用預支佣金形式去彌補收入不足最低工資的差額,另一間則直接補貼,不用歸還。 對有經驗、有客源的經紀來說,收入超過最低工資應無難度,但對於新
「P牌代理」
2011-05-12
莊振耀
經濟好,買車的人亦多了,身邊好幾位親友,近日都紛紛考獲「車牌」,接著買車,目的只為了投入自駕一族享受箇中樂趣。對於剛考獲「車牌」之新手,由於缺乏路面經驗,對汽車操作亦欠熟練,故無論對其接載著的乘客,抑或道路上之其他司機,均構成一定的危險性,被視為「高危一族」。所以政府於發牌時,亦設立了現行之「P牌制度」,不單可令他人對其車輛提高警覺,亦可讓新手司機於有限制的
最低工資
2011-05-05
譚兆濤
五月一日開始實施最低工資,市場對新措施毀譽參半,勞資雙方關係改變。從電視及報章報導中,基層勞工如清潔、保安或快餐店職員等普遍受惠,大多獲加薪10–30%不等,令人喜出望外。另一方面,經營者當然大幅增加營業成本,資方絞盡腦汁去配合市場變化,營運成本上升,必須從其他方面著手保持收支平衡。否則,不但盈利下降,甚至可能出現入不敷支的情況。 故此
金管局 “狼來了”
2011-05-05
李峻銘
上週美國聯儲局舉行歷史性首次記者招待會。局長伯南克藉回答QE2及QE3問題時,宣佈美國將如期在今年6月完成QE2,但未有計劃推出QE3。換句話說,聯儲局會繼續利用債券到期回籠的資金,購買新債,因QE1及QE2印制之大量美金,仍然留在金融市場上,量化寬鬆貨幣政策不變,市場稱之為QE2.5。在這樣的金融政策背景下,伯南克亦清楚指出美國息口要「一段長時期」才會上升
一手主導,二手窒步
2011-04-28
李峻銘
剛過去的4天復活節長假期,一手樓盤百花齊放,共售出456伙,據稱是07年以來銷情最勁的一個復活節假期。相反,二手樓則大吹淡風,十大屋苑成交只有49宗,按年下跌23.4%,亦創下2008年以來復活節假期成交量新低。 樓市在政府加快推地及銀行加按揭利息的背景下,在假期前觀望氣氛已經相當濃厚;加上長假期,外遊人士增加,二手淡靜相信是意料中事。相反,發展商
代理奮鬥史(五) 不招人妒是庸才?
2011-04-28
廖振雄
在地監局有記錄而言,地產代理從業員人數快將超逾32000人,正如樓價迭創新高,越升越有。惟獨成交量並非配合,在這個價高量少的交投下,差不多就是每三人去爭奪一張買賣單,可想戰況是何等慘烈呀!因此亦孕育出行內種種的獨特文化現象,當中人事上就較諸很多行業更為複雜,始終短兵相接,曾經就有句行內名言:「最危險的敵人就是坐你隔鄰的戰友!」。是否誇張與否,則看個人的體會和
主動賣地,重奪控制權!
2011-04-21
李峻銘
雖然財爺在財政預算案中一再強調,今年會有大量土地可供應市場,希望改變市民對樓宇短缺的預期。但事與願違,踏入2011年第一季,發展商零勾地,固然由於一向以來,發展商對主動勾地的意慾不大,加上政府實施「限發水」,他們都忙於趕在限期前入則,對勾地更加沒興趣。 在零勾地的情況下,增加供應談何容易。在無計可施下,唯有主動推出12幅土地在第二季拍賣及招標。包括
最低工資推高樓價?
2011-04-14
李峻銘
最近城中熱門話題之中,必定離不開最低工資的計數辦法。飯鐘錢及有薪休息日,成為是否良心僱主的標籤。當政府推出指引,外判工休息日有薪後,相信會成為主流。但無論如何計算,在時薪不少於$28的最低工資下,有助提高香港勞苦大眾的工資,尤其是某些行業,例如保安、清潔工、餐廳侍應等,他們的工資有望作出較大幅度的調升,有助改善香港貧苦懸殊的環境,可平抑一下香港勞苦大眾的怨氣
代理奮鬥史(四) 業主無情客無義?!
2011-04-14
廖振雄
行內茶餘飯後總有些金句,上文提過有些欠缺代理操守的行家教客飛佣飛單,今次更輪到一些缺德的買家賣家背信棄義,走佣甚至知法犯法,正所謂︰“業主無情客無義”。最近有位從事村屋買賣之同事可能「經驗不足」給客人上了一課。某天接過一對外籍夫婦,如常聆聽所需後介紹相關樓盤,亦取得聯絡電話和電郵以便日後跟進。隨後就把要推介之單位詳細資料和相片電郵給客
樓價高企,成交縮減
2011-04-07
李峻銘
筆者剛去了外地三星期,回港後,發現本港樓市又經歷了翻天覆地的改變,在三月中日本發生地震前,買家購買意慾高漲,業主惜售,賣盤賣少見少,完全是賣家市場。但當日本發生核洩漏及銀行加按息後,樓市又作180度改變,買家紛紛打退堂鼓,成交量大幅下跌。剛過去的週六、週日,不少大型屋苑是零成交,整體上成交下跌超過三成。其實日本發生的災難對香港的實質影響有限,而按息的加幅亦只
每當變幻時
2011-04-07
譚兆濤
還記得筆者年青時代這首經典金曲「每當變幻時」其中幾句歌詞 (懷緬過去常陶醉,一半樂事一半令人流淚…….夢如人生快樂誰能料,石頭他朝成翡翠……每當變幻時,便知時光去)。道盡悲歡離合,世事無常。香港樓市過去幾年經歷了連綿升浪,樓價拾級而上,衝越97年,普羅市民及大量投資者實現了“石頭他朝真的可成
一手樓二手樓各有特色,買家宜小心選購
2011-03-31
李峻銘
置業無疑是一生中非常重大的決定,涉及的金額亦非常龐大。如果對自己購入的物業不滿意,後悔了,要轉換時成本也很驚人。包括佣金、律師費、稅項及裝修等等。所以大家置業時,必須小心選擇,以避免事後後悔。 筆者嘗試描繪一下一手樓與二手樓不同的特點,供大家參考︰ 一手樓多數是以樓花的形式出售,好處是買家肯定是第一批入住,肯定不會是凶宅。發展商亦會提供1
選用律師行,勿只看收費
2011-03-24
最近一位朋友向筆者吐苦水,因他千挑萬選才找到一個低密度單位,還有一個小花園,滿心歡喜準備可以有一個寧靜舒適的新居。不過,在成交前兩天,律師樓傳來惡耗,指出他欲買入單位的契據有問題,遺失了一些重要文件,似乎無法補回,而賣方律師樓亦未能提供滿意回覆。他的置業夢想隨時泡湯,更要命的是,對方業主律師樓卻堅持業權完好,可以成交。筆者朋友才發現同一套樓契,不同律師行因不
危中見機
2011-03-24
3月11日,日本發生9級大地震,及後引發核能危機,各地均受擔憂及恐慌情緒濃罩,環球股市受出現動盪相應下挫。本港與日雖相隔三千多公里,但恐慌氣氛迅速淹至,不少「受驚市民」為救自保,更出現搶鹽、搶奶粉潮。事件上亦能反映港人理性與不理性的一面,羊群心態的特性。 過去兩年本港樓價不斷上升,除了低息、低供應、熱錢充裕之外,羊群心態亦可謂令到樓市加速上升的幫兇
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