2012-03-07
最近，政府發表的人口普查結果中，涉及有關住屋問題的數字，非常有參考價值。現時本港約一半人口居於私人樓宇，這123萬擁有自置居所的住戶中，已有60%沒有按揭，餘下4成有供款的住戶，月供中位數只是7,000元，佔他們總收入只是20%。
這個數字，反映在低息年代業主的供款壓力很輕，而另一方面，出租單位的租金中位數已去到7,500元，換句話而言，即使
樓市升溫 上車客搶購要三思
2012-03-01
農曆年過後樓市步入小陽春，並由上車盤開始啟動，自去年中累積起的購買力一觸即發，市場上更不難發現多人爭購一盤的情況。日前筆者同事就遇上了4人爭購馬鞍山銀湖天峰單位的情況︰事緣同事跟買家簽好臨約準備送訂予業主，出發前致電業主表示乘的士過來約10分鐘車程，業主也表示會在家中等候，到達後業主表示5分鐘前剛與另一代理簽了臨約，而那份臨約「無花無假」就放面前。同事
小陽春會持續嗎？
2012-02-23
筆者於2011年12月29日的文章中提及，預計2012年樓市將會先苦後甜，本估計約在年中後才有明顯改善，唯小陽春卻比預期來得早，十大屋苑交投量連升三周，上週已錄60交投，及至剛過去的週六、日更錄得70宗成交，較春節時僅3宗的低位，勁升約22倍。
既然樓市小陽春提早來臨，這又會持續下去嗎？小陽春由新界上車盤起動並以用家為主，買家見樓價由去年中至今跌幅
房屋政綱欠新意 有利樓市小陽春
2012-02-16
本港兩位特首候選人已先後發表參選政綱，當中涉及未來房屋政策大方向，兩者同樣提及增加土地供應，增加公屋及居屋等資助及提高稅務寬減等。
筆者認為，兩者政綱方向雖近，但較兩人誠意，梁振英則略勝一籌。梁氏在政綱中提出「港人港地」的論調，而全文極具層次，當中分為理念、立場，責任及政綱等範疇，而解說亦相對細緻，例如文中更論及居屋問題，提出在復建的新居屋落
樓市小陽春 生機再重臨
2012-02-09
香港樓市於去年由盛轉衰，交投量更大幅減少，2011年12月二手住宅成交更少於300宗，創03年沙士後新低，向為樓市探熱針的沙田第一城，更為重災區之一，2011年下旬僅錄得368宗成交，與2010年同期共1,118宗比較，下跌67%，而自去年10月始，該屋苑連續4個月交投量少於40宗。其實，樓市過去亦經歷起跌，但淡市通常僅維持一、二個月便轉旺，持續半年實
賣地收入增 應助低下層
2012-02-02
政府於周三公佈新一年度財政預算案，故本文見報之時，有關財政預算案詳情亦已公佈。筆者相信，本年度的財政預算，將會由赤字預算轉為高達600–700億元的大額盈餘，這實有賴賣地收入及樓宇買賣印花稅為庫房帶來的龐大收益。
賣地成績理想，正正是由於內地買家來港置業，推高樓價同時刺激地價飈升所致。地價上升，樓價再相應提升，作為庫房主要收入來源
收緊樓按沒必要 宜早檢討
2012-01-26
金管局早前以維持本港銀行體系安全為由，收緊本地物業按揭，即使市民購入單位自住，600萬元以下單位亦僅供7成樓按，而1,000萬元以上更以5成為上限，此政策一推，影響深遠。
顯然，收緊樓按令換樓客所需首期大增，即使售出原居物業套現亦不足應付新物業的首期，直接削弱換樓以提升生活質素的能力。正如一位有意換樓的市民，即使售出其300萬元已無按揭的物業
流標逐有 宜政府發展商合作增供應
2012-01-19
荃灣西站灣畔項目日前公布招標結果，最後以流標收場。究其原因，有指該項目地價估值近百億元，投資額過大，局限有財力的大財團方有力投標，對於大多中小型發展商可謂「行人止步」。加上北角，大圍及何文田等優質地皮陸續有來，各大發展商選擇眾多，對於灣畔項目這限呎、限用料的地皮，未來目標買家亦有限制，物業升值潛力亦有限，大發展商不感興趣，出價自然保守，不會低於市價。
填海增地原則可取 細節存爭議
2012-01-12
日前政府就維港以外填海拓地提出25個選址諮詢，當中包括興建3個大型人工島，引起環保團體及專家批評，甚至對政府估算2030年人口將達至840萬的數字存疑，更對政府研究不足便推出方案大表不滿。筆者則認為，填海以增加土地供應的原則可取，唯是次填海諮詢仍有很多細節未釐清，因而引起廣泛爭議。
就某些團體批評政府對2030年人口增長估算有錯，筆者認為有關
買樓是投資? 是消費?
2012-01-05
「買樓」究竟是投資還是消費？坊間常有著不同的說法！筆者認為要作一分析，先看買家置業的目的。若買樓作收租之用，明顯是純投資行為。買樓出租，就像是購買股票一樣，除要計算每月租金收益外，還要計算物業將來的升值潛力。若投資者購入市中心繁榮地區物業，租金較為穩健保值；而選購新開發區則可隨著交通配套日益發展，令物業升值潛力較大，但相對風險較高。
但若租樓
展望明年樓市 先苦後甜
2011-12-29
回顧過去一年，年初時樓市炒家雖因政府推出SSD（額外印花稅）後而絕跡，但樓價及成交量卻持續上升；及至年中，因外圍經濟環境下滑及歐債危機，加上中國收緊銀根及加大宏調，而本港政府則指令金管局收緊按揭，致令本港樓價及交投量於年底前急速下挫。
以二手市場而言，估計12月份成交量將會下跌至約3,000宗，與沙士及海嘯時相約，不少專家及業內人士因此對2012年
內地買家增 限購非良策
2011-12-22
早前有環保團體作出調查指，本港近年推出的五個大型新盤名城、縉城峰、瓏壐，帝峰皇殿及尚城，當中涉及的4,116伙，內地買家便佔35%。事實上，近年不少一手發展商看準內地買家，積極於內地進行新盤路演，甚至備有中、港穿梭巴士接載內地買家來港參觀示範單位，加上內地政府頒布的「限購令」，進一步刺激內地買家來港置業。
有關團體為此促請當局對「外地」買家發
寒冬至！四大高危淘汰族群
2011-12-22
地產代理行業正式進入寒冬，今趟形勢較03年沙士及08年金融海嘯來得更為險峻。因為價格沒有了絕地低位，成交亦未有大升可預期，買賣兩閒，就是連租務交投亦明顯放緩。近日已有逾百間小型地產代理結業，相信大行裁員潮一觸即發，汰弱留強自然理所當然，但是歷史重現卻今非昔比，何解？
今日的強，已非單靠一輩自持經驗和技巧的老手了，反之可能死得更快。一類是職位高底薪高
撤SSD時機未至 放寬樓按宜先行
2011-12-15
財爺於外地指本港會因應經濟市況，檢視現時的穩定樓市措施，令市場揣測政府或會取消去年為打擊炒樓問題而推出的SSD措施（額外印花稅）。
雖然政府就穩定樓市政策的新方向作出澄清，不少市場人士仍憧憬政府會放寬現時的樓市政策，但筆者認為，政府在此時撤銷SSD的機會甚微，歸因是政府於去年11月推出SSD的背景，是需要回應當時的政治壓力。面對樓價高企，廣大
劏房由來已久 供應增問題治
2011-12-08
香港自50、60年代起，人口開始增加，經濟起飛，住屋供應變得不足，當時已有不少私人樓宇分拆多間板間房出租，即現時常言道的「劏房」。
其實，香港住屋不足的問題存在已久，花園街四級大火，導致9死34傷慘劇，究其原因乃火場以及四周樓宇存在不少劏房甚至違規建築，大廈間隔改動加上人口密集，一旦有火警發生，住客逃生困難，結果釀成多人死傷，進一步暴露了劏房
一手減價 樓市調整
2011-12-01
近期樓市氣氛欠佳，發展商紛紛推出減價策略吸客，上周長實大圍新盤盛世以低二手價2成開售，華置位於灣仔的壹環減價10%搶客，早前新地於將軍澳的天晉亦曾劈價3成求售。面對樓市吹淡風，買家實難免對後市產生「恐懼」，甚至認為樓市正在轉勢，更有部份業界人士表示樓價跌幅將不少於30%，故令買家都停住了入市步伐。
然而，筆者對於「樓價大幅下調的預期」卻持不同
發展商加佣增優惠 一手繼續打壓二手
2011-11-24
本月在高調同時發售中的一手盤，超碼超過10個，港島區有︰深灣9號、紀雲峰、壹環、瑆華、曉峯，九龍區有︰逸瓏、天晉、領凱、譽．港灣、名鑄，新界區有︰天賦海灣、富匯半島 等。一手盤可謂百花齊放，包羅萬有，任君選擇。
剛過去的週六、日，一手盤即使沒有新盤開售，也錄得71宗成交，相反二手大型屋苑兩天僅錄得8宗，其中7個屋苑更是零成交。
發展
貧富懸殊
2011-11-24
有人形容地產代理行業已步入「冰河時期」，政府實施打擊樓市措施 (徵收額外印花稅) 已超過一年，受外圍歐洲經濟因素及近期本港股市波動 (有波幅，冇升幅) 影響下，樓市面臨嚴峻考驗，再加上業主寧租不賤賣心態，樓價跌幅不多，銀行又收緊按揭成數及估價不足，令買家心理上及實質上入市意慾不強。回顧新界藍籌上車屋苑–沙田第一城為例，十月份僅錄得不到四十宗
SSD趕絕炒家衍後遺 市場方向未明
2011-11-17
政府去年11月推出SSD（額外印花稅），經歷一年時間，似乎未為樓價降溫，相反樓價較去年同期累積上升10%，政府「打擊」樓價未奏效，物業市場卻衍生了另一種現象。
SSD推出以來，二手市場表現疲弱，交投減少，歸因欠缺炒家作出平衡。過往炒家面對歐債等環球經濟問題，在預期樓價下調的情況下，寧可「賺少D」減價出貨，甚至蝕讓以求減磅，減價至某水平買家自會
二手淡靜 代理自強不息
2011-11-10
多月以來樓市交投淡靜，回望過去周六、日，十大屋苑僅錄得7宗二手成交，情況比金融海嘯時更見嚴重，以沙田第一城為例，整個10月就只錄得28宗交投，比「沙士」時全月40宗買賣還要少。
那邊廂，10月份發展商新盤百花齊放，既有領凱對撼天晉，亦有盛世對天賦海灣，深灣9號對決逸瓏等，一手市場競爭大，發展商除了開價進取外，對於代理的獎金及佣金更「鬆手」，不
住宅供應增幅有限 需求有升無減 預期樓市穩步上揚
2011-11-03
最新一份施政報告涉及不少土地供應及房屋政策，要分析施政報告對未來樓市影響，筆者認為首先要從住宅供應量著眼。按現時施政報告重點提出重建居屋及優化置安心計劃，再配合每年約20,000伙新推出住宅用地，數年後將會為本港每年增加約25,000伙新住宅供應。若與03年停建居屋後每年私樓供應僅10,000伙相比，表面上供應數字增多，但與97年前10年每年約44,9
一手樓實用面積計價事在必行 設法定組織監管
2011-10-27
政府過去兩年不斷就樓花新盤的銷售，定出各樣的監管條例，同時亦建議以實用面積作為公佈呎價唯一標準，以求能進一步保障買家，避免誤導。筆者認為，採實用面積計價實為合情合理之舉，原因是現時發展商所訂出的單位建築面積並無法定的計算方法，發展商如何去攤分公用地方的面積實「各施各法」，不同發展商自有不同訂定建築面積的「法則」，買家可謂「無所適從」，更是「無從稽考」，
代理奮鬥史（十）一將功成萬骨枯
2011-10-27
今年的代理寒冬現在只是開始，3萬4千多位從業員備受考驗的，再不是持著優厚的年資和過往的豐功偉績，而是逆境求存的那份鬥心和創造力了。
每次低潮期，總會淘汰一批不夠實力的行家及公司，但卻茁壯留得低的一批。展望第四季交投不會有重大的突破，還會因外圍不穩定而屢有暗湧。而施政報告中推出的新居屋計劃亦只是為數有限的幸運大抽獎。預期只對一般舊區舊樓亦只有隔
重推居屋為撫民心 成效弄巧成拙
2011-10-20
對於曾特首上周宣讀的施政報告，當中提出不少土地供應及房屋政策，最為廣大市民關注的莫過於重推居屋政策，最快一批共2,500伙將於2016年面世。筆者認為，單從經濟的角度分析，重建居屋實為浪費資源，而有關政策全出於政治考慮，如此勞師動眾重建居屋，目的只為了安撫民心。
事實上，有關重推居屋的細節仍有待落實，是否以抽籤形式作分配制度是未知之數，舊有居
