2013-07-25
轉眼間，2013年又到7月份，這一年又過了一半。踏入7月份，不少評論又會提及對下半年樓價走勢的看法。筆者觀察到，大部份的評論都認為下半年樓價會下跌10-20%，甚至有行家發表樓價在未來3年下跌45%的說法。
在美國聯儲局退市的陰影及3D辣招的影響下，樓價下跌的說法是最安全及最有市場的。事實上，市場成交疏落，樓價在高位徘徊，形勢可以被理解為岌岌可危。
促政府優化辣招 改善經營求自救
2013-07-18
政府連番推出「辣招」，希望能藉此冷卻熾熱的樓市，刺激樓價下滑以助市民上車。然而，「辣招」未見成效之先，已害苦了一群地產代理、裝修，銀行按揭等行業的從業員，早前地產代理八大商會，聯同中產團體，業主組織及裝修公司業界等約30個團體發起「辣招苦主萬人大遊行」，抗議政府推出樓市「辣招」，嚴重打擊業界生計。
業界能罕有地團結八大商會，以及中、美兩大地產代理集
「捐地」成敗？全看政府「補地價」政策
2013-07-11
社會各階層對於住屋需求越來越殷切，年輕一族高呼「未能上樓」的聲音亦更見激烈，梁振英政府自選舉至上任以來，更一直表示以解決房屋供應為首要任務，但當恒地主席李兆基表示要為此捐出7幅農地予政府建設資助房屋時，有關建議卻在半年磋商後，最終告吹。
政府拒絕李兆基捐地，並建議有興趣捐地的人士與非牟利團體如房協等合作，筆者認為，政府在捐地一事上舉旗不定，究
代理盈警 影響百業
2013-07-04
作為香港地產代理唯一的上市公司美聯集團，為其2013年上半年業積發出盈利警告，估計會轉盈為虧。筆者記憶中，美聯近年只有在08年金融海嘯時紀綠得虧損，由此可見，即使是龍頭大行，今次政府推出的「3D」政策，影響如同人工海嘯，實怪不得代理業界在7月7日推動的遊行，反應異常踴躍，當天既是星期天，理應是代理搵錢的繁忙時間，以往一向政治冷感的大行，也罕有地團結回應
美國退市短期無礙 供應錯配長存隱憂
2013-06-27
上星期美國聯儲局伯南克一聲退市，整個投資市場掀起巨浪，尤其是債市、股市大幅下滑，美國債市短期息率升破2.5厘，港股更跌穿2萬點。
首先分析伯南克的退市大計，他的說法是有前提的，是指美國的經濟情況得到持續改善，退市步伐可緩可急尚未定案，但市場反應過敏。筆者認為今次市場是錯讀伯南克的退市大計，聯儲局會否停止或減少買債乃屬言之尚早，美國真的要改善經濟數據
辣招效用微 措施宜修訂
2013-06-20
上星期四早上八時，在立法會門前，罕有地集結了過千名地產代理從業員，一致反對政府對樓市徵收的三種稅項（即SSD，BSD及DSD），今次代理史無前例地團結，兩大集團，八間代理商會同時參與，行動說明樓市辣招對行業的打擊極大。
筆者一向認為，如果辣招是對社會整體有益，即使代理要作出犧牲，也可算得上有價值，作為社會一份子，亦無話可說。但事實上，各項徵稅
代理轉型靠新思維
2013-06-13
最近，中原創辦人施永青在報章談及北京鏈家地產在北京的分行已達800餘間，人數達16,000人，佔有北京市場超過50%的佔有率，筆者在網上查閱資料，有媒體報稱，在2013年3月份的單月，估計鏈家在北京的佣金收益超過人民幣10億元，成績優秀有目共睹，難怪引起施先生的注意。
過去20年，香港代理的經營模式變化不大，在70-80年代，代理是以類似車行
推辣招容易 退市撤招難
2013-06-06
最近，美國的經濟數據稍為好轉，市場憂慮美國會提早退市，從而引起股市及匯市出現大幅波動，故令筆者聯想到香港政府對樓市推出的多項辣招於何時會撤消，一旦退市，又會如何影響市場？
港府由2010年4月推出9招12式開始，已積極參與規管樓宇的買賣，進而為了滅絕炒家、投資者、外地人的需求，繼而推出不同的稅收種類，如SSD、BSD及DSD等，可謂層出不窮，一
美國息口回升 言之尚早
2013-05-30
今天筆者在報章財經版看見大幅報導，指滙豐銀行將樓宇按揭利率調低至2.2厘，回復3月時的水平。當時，金管局提高按揭的風險加權投資比率，而令銀行在承造按揭時成本加重，各大銀行紛紛利用此藉口加息，當時不少買家擔心加息潮來臨，而紛紛打退堂鼓，令當時的樓市雪上加霜。
筆者在3月21日也曾撰文指出，加息只是銀行利用金管局新招作藉口，希望提升息差，爭取更高利潤的
一手銷售新例 仍有待適應
2013-05-16
一手住宅銷售條例，已經實施了兩個星期，市場上只有兩個新盤可供發售，第三個可發售的樓盤也會於5月15日才推出，而且在推售的過程中，發展商也需要修改樓書，或是因未能連續24小時提供樓書，而推遲發售，發展商對新例仍在摸索適應中。
除了發展商、地產代理也未能完全了解及適應條例，其中法例中一項規定，「在物業未有價單前，不得探求或接受任何選購意向」，這本意是杜
樓價調整 快將完結
2013-05-09
自從一手住宅銷售條例自4月29日生效後，一手住宅只有兩個樓盤可供出售，成交宗數當然大幅下跌，加上二手住宅業主在低息環境下，持貨力極強，議價空間普遍只有3-5％，與買家普遍要求10％減幅，存在相當的差距。結果，二手住宅成交也大跌，在4月份的田土廳註冊宗數只有約3,500宗，實在令近35,000名的持牌地產代理叫苦連天。
不過，筆者見到在4月底，發展商
四叔捐地 事與願違
2013-05-02
恒基地產主席李兆基在最近一期《東周刊》透露捐地的最新進展，文章指出四叔原意是希望協助年輕人上樓，他捐出農地，政府免收地價，年輕人只需100萬元左右，便可以買到約300方呎的物業，加上政府能放寬此類首置人士的「按揭限制」，對年輕人無疑是極其吸引。
但傳聞政府對此項安排有所異議，首先是受惠對象，應不應只局限只售給年輕人？或應該擴大至低收入人士？對此筆者
黃金五十年 香港成國際都會
2013-04-25
4月21日財爺曾俊華在其網誌上，以「山雨欲來」的標題，列出七項消息，形容香港現今的處境，正如當今天氣一樣，潮濕多雨，感覺鬱悶，一副憂國憂民的氣概。
不過，財爺擔憂的論據，以筆者愚見，似乎太過忌人憂天，所謂國際評級，在雷曼事件中充份反映其預測能力，何等脆弱，升與降，又何須介懷。歐債問題又是老生常談，以歐洲底子之厚，亦只是舊聞翻炒，北韓危機更是說笑話。
新盤引入買方代理 有利消費者
2013-04-18
一手住宅物業銷售的法例，將會在本月29日正式生效，負責監察的一手住宅銷售監管局亦已正式運作，這個條例在擾攘多年後，終於成為事實，對保障消費者權益，屬劃時代創舉。
作為業界的一份子，筆者一直十分支持條例的方向及精神，至於條例的執行細節，最近也陸續曝光，其中一項是明確引入買方代理，條例規定發展商必須在價單上列明其所委託的賣方代埋名稱，同時亦必須說明買方
經紀淘汰勢所難免 努力增值自強不息
2013-04-11
自從政府再次推出「辣招」，樓價只稍作調整，幅度由1-5%不等，但成交量卻萎縮驚人，以1月份旺市與3月份靜市作比較，各主要大型屋苑成交量下跌8至9成，例如太古城1月份有69宗成交，3月份則只有6宗；黃埔花園1月份錄53 宗交投，而3月份則只餘8宗；沙田第一城由1月份的107宗，大幅下跌至3月份僅11宗，情況比沙士時期還要嚴峻。
踏入4月份，北韓局勢轉
港人樓按借貸少 樓市爆破機會低
2013-04-03
金管局自2009年開始，不斷收緊樓宇按揭，理由是樓價急升，控制銀行過度借貸風險，尤其是在低息年代，息口一旦上升，買家若用收入的50%供款，只要利息上升三厘，供款便會大幅上升佔入息的70%。表面上，言之成理，但只是事實的一部份，筆者嘗試利用真實數據，去說明事實的另一部份。
金管局剛公佈二月份按揭的統計數字，平均每宗樓按貸款287萬元是物業估值的55.
辣招背後的迷思
2013-03-28
當筆者在2月22日獲知政府再度發出「新辣招」DSD （雙倍印花稅）時，最令筆者感到錯愕的，不是「辣招」的內容，而是出招的時間，原因是相隔5天後，（即2月27日），便會公布一年一度財政預算案。在農曆新年前（即2月10日），市場成交價毫無疑問是屢創高峰，但過年後的小陽春並沒有出現，成交價及成交量已明顯緩慢下來，市場已經開始進行調整鞏固，實在沒有出招的迫切性
金管局新招 銀行借勢加息
2013-03-21
過去周六、日本港十大屋苑僅錄得1宗交投，可見二手成交慘淡之情，更勝「沙士」及「金融海嘯」。除了「新辣招」進一步令買家觀望外，部份銀行「加按息」更令買家擔心加息潮開始，因而進一步打擊購買意欲。筆者亦多次提出「加息潮」是促使現今樓市大幅下調的最大風險，不過，今次銀行加按息與筆者提出之「加息期」，實是兩碼子的事，不能混為一談。
普遍市場人士包括筆者所指的
「辣招」效力短暫 長遠還看息口
2013-03-14
政府的「新辣招」出招近三星期，二手市場交投幾近冰封，十大屋苑中，不少踏入三月份仍然錄得「零」成交。至於一手市場，有貨尾盤一號西九龍聲稱「劈價」，頓時使「新辣招」變得有很大殺傷力，業內人士形容如「壓垮駱駝的最後一根稻草」，樓價將會有大幅下跌的機會。
然而，筆者不大同意上述看法，更認為「新辣招」跟之前所有「行政措施」一樣，效力只會維持一段短時期，
辣招作用短 後遺症大
2013-03-07
繼SSD及BSD後，政府再度出招推出乘雙印花稅(DSD)，直接目的是要增加投資房地產的成本，有機會藉此而平穩急升的房價，並希望利用這招能改變市民對房價只升不跌的預期。
筆者認為今次DSD，徵收稅率由最高4.25%加至8.5%，雖然加幅達1倍，那4.25%對於短線投資者來說，當然是個大數目；但在SSD 下，現今入市購買住宅的買家，大都是長線投資
亂石投林 港府變投資專家
2013-02-28
經過短短4個月時間，政府又再出辣招調控「過熱」的樓市，筆者認為政府出招越來越失章法，首先，上一次的「雙辣招」BSD及加強版SSD，只是實行了4個月，有關的效力及影響是否己充份發揮，仍然有待觀察。事實上，農曆年後住宅市場並未有承接過年前的「亢奮」氣氛，成交已經顯著慢下來，買賣雙方的觀望氣氛濃厚，發招的時機掌握得很差。
何況在法理上，上一次的招式
樓花銷售新例即將生效 買家欠代理有待解決
2013-02-21
《一手住宅物業銷售條例》即將在四月份生效，這條例的誕生是經過不少有心人，包括消委會長年累月時間的爭取，終於有望實施，可謂意義重大。
購買物業是人生中最重要及金額最昂貴的消費，唯過往的銷售手法及程序未能符合大眾期望，尤其是透明度更往往令買家感到不滿。新的銷售條例除了必須列出實用面積計價外，在銷售各方面都有作出詳細的指引，包括刊登廣告、派發樓書及
萬科攻港打破壟斷 內房龍頭陸續有來
2013-02-14
回顧過去一年的財經大事，內地龍頭發展商萬科進軍本港是較為被忽略的一宗，萬科與新世界合作投得荃灣西（六區）物業項目發展，這幅地皮剛好毗鄰於五區及六區之間，此兩項目均由長江實業奪得，所以投標結果公佈之前，市場大多認為長江實業應會再下一城，將三幅土地一併發展，這様既可收協同效應，亦可避免在出售樓盤時互相競爭及分薄客源。因此，亦有不少評論認為萬科搶地，實有打破
辣招效力短 加碼宜審慎
2013-02-07
自從政府在2012年10月推出「雙辣招」後，市場成交放緩了兩個月左右，在一月份又再價量齊升，成交價不斷破頂，於是市場不斷流傳政府會在農曆年前（年廿八），即2013年2月8日前，將有新「辣招」推出，希望再壓抑一下需求。
市場上流傳其中兩個版本，其一是推出「按揭利息稅」，在現行極低的按揭利率上，加上一定比例的稅項，例如銀行息率是2.5%，政府加收
