2017-05-18
兩年前，筆者跟一班投資好友，一同前往中山考察，大家一致認為中山等珠江西岸環境優美，房價便宜，結果大夥兒一齊投資了中山的房地產，筆者因利成便，也認識了些當地開發商。
上星期，筆者舊地重遊，除了發現中山人多了，車多了，大灣區的威力非同凡響，不少深圳人，深圳公司已經開始在西岸開展業務，國內的發展速度，香港真是望塵莫及，而其中一位開發商朋友原來已經轉到
國內地大物博 好山好水好房子
代理考試難度高 無助提升質素
2017-05-11
最近地產代理資格考試爆出作弊事件，令人關注。當今的地產代理考試合格率奇低，在最近的2016年12月兩次不同程度考試，合格率分別為21%及26.3%而已。一次成績可能未必作準，筆者再翻查2016年全年的合格率最低是21%，最高是54.7%，平均是34.4%；又翻查2009年的成績，合格率最低是41%，最高是70%，平均是54.9%。
明顯地，20
土地就是真財富
2017-05-08
筆者最近出席一個讀書會，會上講者向與會者提出一個問題：「甚麼是財富？」絕大部份的答案都是「金錢」，在當今的資本主義社會「金錢就是財富，已經是共識，也深入民心」。無論當今的印刷貨幣，電子貨幣或是古代的金、銀、銅制成的金屬貨幣都是不能供人類享用。金錢只是工具，用來購買可供使用的物品而已。經濟學上首次為財富下定義是思想家色諾芬 （Xenophon 430-3
雞犬皆升 豪宅反擊
2017-04-27
過去一周，樓價成交價繼續破頂，佔了地產新聞的不少篇幅，最震撼市場的莫過於公屋的天價成交，土地註冊處剛顯示沙田顯徑邨實用面積544方呎單位的成交價高達500萬元，呎價達到9,191元，公屋成交的宗數一向很少，大家可以認為是個別事件。
不過，根據差餉物業一份研究報告指出2010-2016年6年間，新界區的細單位（實用面積400方呎以下）升幅最勁，達
佣金的謬誤
2017-04-20
佣金是作為地產代理服務的收費，也是差不多唯一的收入來源，本質上跟其他服務性行業，例如醫生、律師甚至美容按摩一樣，從業員倚靠佣金收益維生，但代理佣金卻又有其獨特性。
首先，佣金的價格彈性很低，即是代理肯減收佣金，能吸引更多客戶的能力很低，始終佣金比率很低，大部份都是1%，無論買家或賣家，都更關心物業的實際買賣價遠多於佣金，以往在炒家當旺年代，炒家
辣招任務完成全面調整正合時
2017-04-13
美國聯儲局已經為「收水」停止買債，向外吹風希望市場早作預備，避免帶來過大的衝擊，不過香港樓市依然熾熱，完全漠視美國聯儲局收水行動帶來的危機。同樣道理，無論政府多番強調未來供應充足，未來三至四年有九萬多伙供應，市場上買家大部份充耳不聞，仍然深信未來供不應求，這是什麼原因呢？
對於只會在辦公室的高官來說，他們是無法理解的！
筆者相信這與買家
一契多伙欠公平收例杜絕要及時
2017-04-06
自從去年10月辣招將厘印費提升至15%後，市場上最大的改變是，未擁有物業的名字變得越來越渴市，前線同事匯報，當今令買家煩腦的並不單是買什麼單位，而更苦腦的是用什麼名字買物業，可以省回一大筆可觀的厘印費！除了首置客外，不少買家以往都是夫妻聯合置業，現在流行的做法，卻是將聯名物業先轉到其中一人名下，令到夫妻其中一人可以多一個名額用舊稅率置業。
由於
特首上任新景象房策鬆綁要及時
2017-03-30
恭賀林鄭月娥正式當選新一任香港行政長官，在選戰當中，她曾經被評為CY 2.0，會繼承前任特首的路線。不過，她在當選宣言中，多番強調她的首要任務是修補撕裂的香港，以及解開大家的鬱結，團結向前。這任務絕不簡單，必須大膽提出新思維、新政策，將過往政府的不是糾正過來，才是真正做實事的人，是真正能夠賺取民心，這樣才能有實力、有民意跟反對派討價還價，才能得到社會上
地產狂潮再現如何自處各不同
2017-03-23
美國聯署局又再一次提高利率，這已經是利息見底後第三次，並明言今、明年陸續有來，問題只是加息多少，而且這明顯是利淡樓市的訊息。但香港投資物業的情绪不但沒有降溫，反而進一步提升，在剛過去的周末、周日，三大住宅新盤推出熱賣，整體一手住宅售出超過1,000伙，涉及資金約110億元。買家當中，估計可能有近半為投資者，大手成交佔整體成交也近半，也是今次狂潮的特色。
炒樓投機 由來已久人性弱點 歷久不變
2017-03-17
香港樓市進入「恐慌性搶購」年代，有報導指出全港85%的二手放盤都在呎價萬元以上，彷彿好像萬元以下便是偏低，屬於超值之選。
筆者得到王弼先生推介，在閱讀中國金融史一書發現，原來地價狂升，並不是資本主義社會所獨有，事實遠至唐朝，已經有投資者炒賣地皮致富，當中有這樣的描述：「開元初年，在以張說為首，封建官僚輪番炒作之下，大唐帝國土地價格開始了一輪螺旋
房產證劵化 有助降樓價
2017-03-10
自從鴨脷洲及黃竹坑三幅地皮以高價售出予中資機構後，香港的房屋市場又掀起一陣搶購潮，一手貨尾紛紛加價，最極端的例子在將軍澳，特色單位較之前推售的一般單位，售價竟然高出六成，呎價也超過2萬元；二手方面，無論樓價指數或個別成交，也紛紛出現破頂成交。於年頭表示看淡樓市的施永青也轉軚表示，今年樓價會升10%，不少代理朋友表示，樓市大時代重臨，不少買家害怕香港的房
樓價飛升機會高 大家置業要小心
2017-03-02
隨著鴨脷州地王以超高價成交，以及在過去周末，二手市場上的破頂新高成交不絕，樓價指數正式創新高，連施永青先生也罕有地高調「轉軚」，由預測2017年樓價下跌8-13%，改為上升10%。
短期來說，年初美國新總統特朗普上場，中美關係前景不清，對資產市場帶來了極不確定性。但隨著特朗普跟習近平通電話，美國承諾遵守「一個中國」的原則，中美繼續合作已成定調，
買樓成社會問題 自求多福最實際
2017-02-23
最近，電視台推出了一套以樓為題目的「真人騷」，節目未正式播出街，已經在網上引起了一番熱烈討論，當中以一名年輕女子高呼「有樓才有高潮」、「住樓要有2000呎」，最為轟動；也有人為了一層樓可以不吃不喝，每天只吃面包，一日打三份工。當然，這些情節都是最誇張的例子，甚至只是「劇本」的一部份，令節目更具娛樂性，大家不必太過認真。
但節目也反映現實世界的問
經濟持續 繁榮穩定日本經驗 引以為戒
2017-02-17
日本東京在90年代，經濟欣欣向榮，東京樓價地價衝上雲霄，日本人也不斷向外發展，當時日本資金充斥全球，無論美國、澳洲及香港的房地產，也有不少日本人的踪影，但隨著地產沫爆破，日本經濟便一沉不起，足足迷失了近30年。
筆者最近拜讀大前硏一先生的著作「低欲望社會」，書中深入探討日本當今年青人面對的問題，隨著日本經濟的長期不景氣，年青人向上流升職加薪的機
郊野公園棕地雙線發展不可缺
2017-02-10
剛剛這邊廂有報告指香港連續七年成為全球最難置業城市，那邊廂特首梁振英立即把握時機，主動談及利用低生態價值的郊野公園邊陲地建屋，主調為興建公屋及非牟利老人院進行初步研究和選址。
這一屆政府一向打算打破郊野公園不能動的想法，已經多次提出試水溫，但每次遇到非常大的阻力，結果都是無功而回，今次似乎藉任期已到尾聲，遂下定決心去闖這關。今次會具體提出選址，
全球最難置業宜小心解讀
2017-02-02
上周有美國顧問公司出報告，統計包括香港在內，全球406個大城市的樓價負擔能力，香港又連續七年登上榜首。根據報告，去年本港第三季樓價中位數為542萬，而家庭中位數為30萬，所以香港一個家庭要18年收入才能置業。不少媒體都大篇幅報導上述新聞，不少也非常煽情，例如要「不吃不喝」、「吸風飲露」18年、「全球最悲」等等，這也難怪，因為根據報告超過5倍已屬「極難負
外圍動盪難免投資穩定至上
2017-01-26
上周美國新任總統特朗普終於在一片爭議聲中宣誓就職，不少坊間評論都會視這位新任總統為2017年黑天鵝，為市場帶來很大的不確定性。在其就任演說中，主調還是「美國優先」及「美國再次強大」，都是抽象地演說而已，並沒有再具體地解說其極具爭議的移民政策，貿易保護政策，甚至如何減稅等等都欠奉。
樂觀來看，特朗普雖贏得總統寶座，其言論並不得到傳統精英認同，在就
需求低估 供應誇大政府數字不可盡信
2017-01-19
本屆政府任期即將屆滿，梁振英及其局長在不同場合，都在告訴市民大眾，現屆政府在房屋問題上處理得有成效，辣招有效打擊炒風，有助市民置業，房屋供應又大增，多番強調未來三至四年的私樓供應數字不斷上升，最新數字達到93,000伙，是政府公佈相關數字以來新高，亦較其上任時的65,000伙高出約43%。
不過，大家不要忘記這些供應數字是預測，如果翻查過往記錄
聯繫匯率與樓價
2017-01-12
眾所周知，影響樓價的因素眾多，可謂五花八門，就以香港為例，供求嚴重失衡當然是主因。香港人居住面積以狹小聞名於世，渴望上車及換樓的需求甚大，但偏偏2003年「孫九招」及曾蔭權上台後，土地開發嚴重落後於形勢，一方面受制於填海難，另一方面，官僚影響，棕地難以運用，再加上政治因素令新開發區一拖再拖，甚至胎死腹中。各國量化寬鬆，令利息長期低企，大量外國及國內資金
投資者被殺絕 樓市增風險
2017-01-05
今周正式踏入2017年，筆者前文已估計今年將會是前景最不明確的一年。先有美國新總統特朗普上任，對中國會實施什麼樣的新政策會令中美關係緊張，進而影響香港的經濟?香港本身又有特首選舉，房屋政策又會是重中之重，辣招會放寬還是加辣?形勢微妙。美國加息將看似如箭在弦，香港會否跟隨，幅度又是多少？在2017年很多事情像霧又像花，看不清前景，又如何估計樓價走勢？
2017年樓展望
2016-12-29
轉眼間，已經是2016年最後一次跟大家見面，2016年樓市好壞參半，上半年延續2015年下半年的弱勢，成交量固然低迷，成交價也在不斷尋底。直至美國利息的形勢在年中明朗化，加息的可能性愈來愈低，投資者紛紛加速入市，發展商也配合形勢，自行為買家提供按揭打破辣招的局限，結果樓市在下半年扭轉形勢，眼見樓價即將反彈至2015年歷史新高位，政府又再突然在11月出招
胡官房策可愛可敬
2016-12-22
香港的特首選舉開始進入明朗化階段，胡官是第一個正式參選及公佈政綱的候選人。筆者最關心的當然是其房屋政策，這也是最影響香港各階層利益的政策。胡官提到辣招有各項後遺症及反效果，市場流動性減低，固然令成交量大幅減少，這不但令地產代理及相關行業也帶來很大的衝擊，更嚴重的是令投資市場也變得呆滯，舊樓重建已經差不多絕跡，市場供應增加速度緩慢。
市場流動性減
辣招效用微 調整增效益
2016-12-15
梁振英終於宣佈不競選連任，由他主導的辣招會否再作調整，相信是未來競選特首人選必須面對的工作。先回顧一下，辣招在梁振英任內的成績，價格在其任內上升了47%，細單位升幅更達54%，市民上車困難的情況，不但沒有改善，甚至可以說是更惡化。
雖然如此，辣招也成功擊退炒家，由於稅項大增，短線炒家無利可圖，結果炒家紛紛改揸長線，變成為長
填海建橫琴 香港可借鏡
2016-12-08
剛剛應珠海發展商邀請前往珠海橫琴考察，今次有機會參觀他們剛剛落成啟用的新展覽館，館內裝修固然美輪美奐，也引用不少高科技，近期大熱的VR不在話下，還有一個輕觸式螢光幕，一旦參觀者觸及就會將原本還在顯示橫琴的過去舊貌，轉變成近期的現況，方便客人比較，令人留下深刻印象。館內也詳細展現橫琴的歷史發展，橫琴社區，原來只是珠海對出的兩個孤島，分別是大橫琴島和小橫琴
